16 Dic Amministratore di condominio: quando scatta la revoca giudiziale e come fare per denunciarlo

Abbiamo affrontato più volte questo tema spinoso e controverso. L’amministratore di condominio non è una professione semplice da svolgere. Prima di essere un professionista preparato, l’amministratore dovrebbe essere un ottimo comunicatore. La sua risorsa più importante dovrebbe essere la capacità di ascoltare. Prevenire i problemi, invece, dovrebbe essere il suo superpotere. Ma se dopo averle provate tutte, tu e il tuo condominio non riuscite proprio a comunicare con questa figura o, nel peggiore dei casi, sussistono le condizioni per revocare il suo mandato, non resta che ricorrere alle misure drastiche.

Cosa fare se l’amministratore di condominio non ti dà ascolto e ignora le richieste dei condòmini?

Ci sono casi in cui l’amministratore è tenuto a rispondere per legge alle richieste dei suoi condòmini mentre in altri non è obbligato e la sua risposta è solo pura cortesia (che comunque è sempre gradita). Questa differenza è fondamentale per capire come comportarci. Non possiamo denunciare l’amministratore se non ha commesso nessuna inadempienza. L’amministratore, ad esempio, non ha l’obbligo di rispondere al condominio circa i rapporti tra il vicinato o per soddisfare delle richieste non urgenti, e non legate direttamente alle sue mansioni, di un inquilino invadente o sbadato. Se non siamo contenti del suo operato, dobbiamo solo avere pazienza, adoperarci per trovare un’alternativa valida e presentarla all’assemblea per fare in modo che venga nominato un nuovo professionista.

Ci troviamo in uno scenario differente se l’amministratore, invece, si rifiuta di assolvere agli obblighi previsti dal Codice Civile:

L’amministratore ha l’obbligo di rispondere quando:

• Il condominio avanza la richiesta di convocazione dell’assemblea per deliberare la sua revoca.
• Il condominio avanza la richiesta di convocazione dell’assemblea per deliberare le innovazioni previste all’art. 1120 (come l’abbattimento delle barriere architettoniche o gli impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, etc.).
• Quando l’assemblea o un singolo condòmino richiedono la copia dei registi condominiali, del regolamento o delle tabelle millesimali.
• Quando l’assemblea o un singolo condòmino richiedono di visionare i documenti giustificativi, lo stato dei pagamenti o delle liti in corso.
• Quando vengono segnalati eventuali danni riguardanti le parti comuni.

L’obbligatorietà è sancita dal Codice Civile e implica che, qualora l’amministratore risulti inadempiente, il condominio possa ricorrere tempestivamente all’Autorità Giudiziaria per revocare il suo mandato.

In quali casi puoi denunciare o querelare l’amministratore?

La causa più comune, e più nefasta, per cui si querela l’amministratore è per appropriazione indebita delle somme riscosse ai condòmini. Come saprai, ogni condominio deve avere un conto corrente che gestisce l’amministratore. Se è vero che i condòmini hanno il diritto di controllare i movimenti sul conto bancario, è altrettanto vero che il rischio di essere truffati è molto alto. Devi sapere che sia il nuovo amministratore, sia il singolo condòmino puossono querelare il professionista furbetto.

Il professionista però può rischiare una querela anche per cattiva gestione del condominio, nei casi che seguono, come:

• non apre il conto corrente intestato al condominio;
• non riscuote regolarmente le spese condominiali da parte dei condòmini;
• non si prende cura dei registri, come quello contabile o dell’anagrafe dei condomini;
• compie irregolarità fiscali in nome del condominio;
• non provvede all’esecuzione di una delibera dell’assemblea condominiale;
• non provvede all’esecuzione di un provvedimento del giudice o altra autorità amministrativa;
• non comunica al condominio i propri dati o li comunica in maniera inesatta;
• non consegna ai condomini gli atti o i documenti richiesti;
• non convoca l’assemblea per approvare il rendiconto annuale;
• non compila e aggiorna il registro dei verbali delle assemblee di condominio;
• provvedere all’esecuzione di lavori urgenti mettendo a rischio l’incolumità degli inquilini.

Come denunciare o querelare un amministratore di condominio

In caso di una mancata responsabilità a carico dell’amministratore di condominio, la legge ti permette di presentare una denuncia oppure una querela agli organi competenti. Attenzione a non fare confusione. Mentre la denuncia (come un esposto) prevede la semplice narrazione del reato che, appunto, vuoi denunciare, la querela è una richiesta espressa di punizione dell’amministratore di condominio responsabile. In entrambi i casi puoi procedere con una presentazione scritta o orale al pubblico ministero o a un ufficiale di polizia giudiziaria.

Quindi:

• la denuncia si presenta davanti a un reato perseguibile d’ufficio e non ha termini di scadenza.
• la querela scatta quando il fatto denunciato prevede gli estremi di un reato perseguibile e deve essere presentata entro tre mesi dalla conoscenza del fatto.

Qui trovi alcuni suggerimenti utili che ti aiuteranno a orientarti per compiere la scelta migliore:

• Come convocare l’assemblea straordinaria per la revoca e la nomina del nuovo amministratore di condominio (LEGGI QUI)
• Come cambiare il vecchio e nominare il nuovo amministratore di condominio (LEGGI QUI)
• Mansioni ordinarie, doveri, responsabilità e compenso dell’amministratore di condominio (LEGGI QUI)
• 7 trucchi per difendersi dalle truffe dell’amministratore di condominio (LEGGI QUI)

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A volte, la cosa migliore da fare prima di percorrere le strade più esose, come quelle legali, è quella di valutare ogni opzione. Rivolgiti a uno o più esperti in materia condominiale per valutare la scelta migliore. Ci capita spesso, durante le consulenze, di individuare nell’origine di un problema, un nodo insignificante che da piccolo si è trasformato in una valanga inarrestabile. Il problema più comune, al 90% dei casi, è sempre la latitanza dell’amministratore. Non è difficile immaginare i motivi: se l’amministratore non tiene i conti in ordine, è normale che non voglia avere a che fare con il condominio. Ma ricorda, la legge ti tutela sempre e in ogni caso l’amministratore che ha commesso degli illeciti non può farla franca. Però prima devi sapere come e quando intervenire.