04 Nov Problemi di comunicazione condominiale: risolviamoli una volta per tutte

Sapevate che le liti condominiali rappresentano circa il 10% del totale del carico giudiziario dei Tribunali su oltre 400 mila cause pendenti? Un numero non da poco se consideriamo che dietro alla lite si nasconde quasi sempre un problema di comunicazione che poteva essere risolto con il dialogo. Tra i problemi futili (come quelli legati ai rumori molesti, l’acqua che cade dai balconi fino alle feste rumorose), troviamo invece dei problemi più seri, come quelli che nascono intorno ai criteri di ripartizione delle spese, all’uso delle parti comuni, ai lavori di manutenzione o alla nomina del nuovo amministratore e così via.

A malincuore però, dalle statistiche, emerge che le incomprensioni tra condòmini sorgono fin troppo spesso dalla mancanza di trasparenza da parte dell’amministratore di condominio. Nel nostro breviario del buon condòmino e in quello del breviario del buon amministratore di condominio avevamo già delineato le linee guida che a nostro avviso tutti i partecipanti alla vita condominiale dovrebbero adottare per mantenere un equilibrio pacifico. Oggi, invece, vediamo a chi dobbiamo rivolgerci per risolvere i differenti problemi di comunicazione che sorgono all’interno del contesto condominiale. Alla pignoleria e alla maleducazione purtroppo non abbiamo ancora trovato un rimedio, ma capire l’origine del problema può aiutarci a risolverlo prima che diventi ingestibile.

Problemi di condominio? Ecco a chi rivolgersi

L’amministratore di condominio

La mediazione condominiale è regolata dall’articolo 71 quater delle disposizioni di attuazione del Codice civile che stabilisce i poteri di rappresentanza dell’amministratore del condominio. Tuttavia, se viene specificato dal regolamento di condominio, l’amministratore può arbitrare anche le dispute tra condomini. In caso contrario, e di norma, questa figura non è mai l’incaricato più adatto. Cerchiamo di rivolgerci all’amministratore solo per le questioni che lo competono (cioè per spazi comuni, adempimenti fiscali, assemblee, etc.). Possiamo contattare l’amministratore tramite e-mail per esporgli un problema, e magari proporre una soluzione, ma lasciamo che sia questa figura a occuparsi delle faccende di sua competenza (assicurandoci ovviamente che lo stia facendo. Qualora non lo facesse, allora abbiamo un problema ancora più grave da risolvere!). Lasciamo poi in sede di assemblea i dubbi e le domande inerenti ai problemi squisitamente condominiali.

Cosa significa? Significa che le dispute tra condòmini vanno risolte in altre sedi, come quelle di cui stiamo per parlare. Vediamole insieme.

Il Giudice di Pace

L’amministratore, salvo eccezioni, non può agire nelle questioni tra privati. I condomini possono rivolgersi a un Giudice di Pace sia per risolvere le violazioni del regolamento condominiale che quelle tra vicini. Dal 2010 è stata introdotta la mediazione civile che permette alle parti coinvolte di incontrarsi davanti a un mediatore professionista che interviene nella gestione dei conflitti ed è esperto nelle tecniche di negoziazione. Secondo il Ministero della Giustizia, questa figura sarebbe in grado di risolvere positivamente un caso su due. L’incontro preliminare è gratuito e non ha effetti giuridici. Questo passaggio evita di andare direttamente in tribunale e fa risparmiare tempo e risorse sia ai cittadini che al sistema giudiziario. La mediazione diventa obbligatoria quando avviene una violazione degli spazi comuni e del regolamento condominiale (ad esempio, i conflitti sulle parti comuni dell’edificio, sulle spese condominiali, le tabelle millesimali, etc.) in caso contrario, abbiamo altre opzioni.

Le associazioni 

In alternativa, se abbiamo dei problemi con il nostro amministratore o con un inquilino, possiamo rivolgerci, tramite un reclamo, alle associazioni di consumatori per problemi legati alle spese condominiali o al mancato pagamento di adempimenti fiscali. Tra queste consigliamo l’Associazione Italiana Condomini che dal 1987, tutela i diritti del condomini, intesi quali consumatori-utenti del bene casa.

Il vicino di casa

Per problemi da “pianerottolo”, la primissima cosa da fare sarebbe quella cercare di risolvere civilmente prima con il diretto interessato. Evitiamo di passare tramite intermediari, che sia l’amministratore o altri inquilini: questo aggraverebbe il problema, così come aggraverebbe i contrasti attaccare il nostro vicino di casa pubblicamente, soprattutto se in fase di in assemblea oppure alle sue spalle.

Avvocati per cause condominiali

Se per alcune questioni la legge impone la mediazione obbligatoria, come abbiamo visto, per le cause civili,  cioè per le incomprensioni tra i condomini che riguardano questioni private, se non riusciamo a risolvere con il diretto interessato, possiamo rivolgerci a degli avvocati esperti di diritto condominiale e di liti condominiali. Si tratta ovviamente di una soluzione lunga e a pagamento, quindi valutiamola come ultima alternativa.

Distinguere i problemi personali dai problemi di interesse collettivo

Arriviamo quindi a un distinguo vitale che ci aiuterà a evitare che un piccolo problema di comunicazioni dilaghi in annose questioni legali. Lasciate quindi che l’amministratore risolva le questioni legate all’organizzazione amministrativa. In assemblea, evitate gli attacchi personali e le accuse dirette verso tutti i partecipanti. Ma non abbiate timore di esporre eventuali dubbi o perplessità, anzi argomentare, documentatevi e cercate sempre di proporre una soluzione, anche se può sembrare la scelta meno popolare.

Il più delle volte, salvo nei casi di amministratori inadempienti, il condòmino lascia che un’incertezza risolvibile in fase di assemblea si trasformi in un ostacolo insormontabile. Esponete i problemi legali, tecnici e burocratici, anche i più piccoli. Al contrario, i problemi “personali”, come un vicino rumoroso o maleducato, risolviamoli fuori dal contesto assembleare. Vi consigliamo di affrontare con garbo e gentilezza il vicino di casa, magari in una situazione di tranquillità, per capire prima di tutto l’origine del suo comportamento. Se l’approccio non dovesse funzionare, beh c’è sempre il mediatore o l’avvocato.

WhatsApp non è mai la risposta

Una regola fondamentale che dovrebbe essere scritta in calce su ogni regolamento di condominio dovrebbe essere quella di vietare i gruppi WhatsApp collettivi. Amministratori e condòmini, state lontano dai gruppi di condominio se volete preservare sia la vostra sanità mentale che la quiete pubblica. Anche se all’apparenza potrebbe sembrare la soluzione più pratica, questa porta con sé tanti problemi complessi e fraintendimenti. 

Noi di Condominio No Stress abbiamo optato per la linea diretta amministratore/condòminio e per la bacheca condominiale virtuale. In alternativa, per condomini di grandi dimensioni, vi suggeriamo di valutare un’assistente virtuale.

Se invece hai bisogno di assistenza legale in ambito condominiale, rivolgiti subito al nostro team di avvocati per una prima consulenza gratuita.