14 Mag Amministratore di condominio: mansioni ordinarie, doveri, responsabilità e compenso
L’amministratore di condominio è una figura di vitale importanza e il suo buon operato è fondamentale per garantire l’armonia nel condominio. Spesso però è difficile capire se il nostro amministratore di condominio sta svolgendo al meglio il suo incarico che è regolato da norme di legge imprescindibili che è bene conoscere per sapere cosa può e cosa non può fare. In questo articolo vogliamo aiutarti a chiarire i dubbi più frequenti che avvolgono questa figura professionale, di cui anche i condòmini stessi a volte ignorano le effettive mansioni.
Chiariamo sin da subito che l’amministratore di condominio è un professionista che rappresenta legalmente il condominio e i suoi doveri, i suoi poteri e le sue facoltà sono disciplinate dall’articolo 1130 c.c., completamente sostituito dalla Legge di riforma del condominio (L. 220/2012). È un individuo, o una società, nominato dall’assemblea per agire in rappresentanza del condominio ed è il responsabile delle parti comuni dell’edificio, così come sono definite dall’articolo 1117 del codice civile, e dal regolamento di condominio. In ogni caso l’amministratore non ha alcun potere sulle parti private dell’edificio, come ad esempio le singole unità abitative.
Quali sono le mansioni ordinarie dell’amministratore di condominio?
Partiamo dalla base con i doveri previsti dall’articolo 1130 c.c. Queste mansioni costituiscono le attività di ordinaria amministrazione che l’amministratore svolge senza bisogno di alcuna autorizzazione da parte dei condòmini.
L’amministratore di condominio:
• Ha l’obbligo di comunicare i propri dati anagrafici e professionali al momento dell’assegnazione dell’incarico e il luogo dove conserverà i documenti del condominio.
• Convoca e presenzia l’assemblea ordinaria per l’approvazione del rendiconto annuale come previsto dalla normativa (entro 180 giorni).
• Presenzia sempre alle riunioni di condominio.
• Apre e gestisce il c/c bancario o postale intestato esclusivamente al condominio.
• Gestisce tutti i documenti del condominio secondo i tempi e i modi previsti dalle normative vigenti.
• Tutela il regolamento di condominio.
• Predispone la disciplina dell’uso dei beni comuni e dei servizi.
• Riscuote i contributi degli inquilini.
• Esegue le delibere assembleari in materia ordinaria.
• Fornisce al condomino lo stato dei pagamenti, degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.
• Eroga le spese inerenti ai servizi e i beni comuni (pagamento ai fornitori).
• Cura la tenuta dei registri del condominio.
• Si occupa degli adempimenti fiscali: gestione della ritenuta d’acconto; redazione ed invio del modello 770.
• Predispone il rendiconto annuale, il preventivo ordinario e la ripartizione delle spese.
• Si occupa del passaggio delle consegne nell’eventuale cessione dell’incarico.
Altri obblighi dell’amministratore di condominio.
• Deve conservare i registri condominiali al meglio per evitare che questi vengano danneggiati.
• A fine mandato l’amministratore di condominio è obbligato dalla legge a consegnare tutta la documentazione relativa all’immobile e ai condòmini. Se l’amministratore non rispetta questa regola, commetterebbe il reato di appropriazione indebita e non potrà svolgere il compito di amministratore in futuro.
• Dopo il ritiro del suo mandato, l’amministratore ha l’obbligo di terminare il passaggio formale delle consegne e a svolgere per conto del condominio tutti i compiti con carattere di urgenza che potrebbero arrecare danno a chi frequenta i luoghi comuni del condominio.
• Deve essere assicurato con polizza assicurativa di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.
Quando l’amministratore ha bisogno della delega dei condòmini?
Se per le attività ordinarie l’amministratore non deve chiedere il permesso ai condòmini, invece per gli atti di straordinaria amministrazione è sempre necessaria la delega dell’assemblea. Se invece ricorrono i presupposti della necessità e dell’urgenza, l’amministratore può agire senza delega, ma ha l’obbligo di riferire l’accaduto alla prima assemblea, pena la ratifica. Quindi se un amministratore di condominio procede a svolgere un’attività straordinaria senza consenso deve considerarsi inadempiente.
Cosa non può fare l’amministratore di condominio?
Senza la delibera assembleare l’amministratore di condominio non può accedere agli atti amministrativi.
Chi controlla se l’amministratore di condominio sta svolgendo correttamente il suo ruolo?
L’assemblea dovrebbe nominare un Revisore Condominiale che verifichi l’operato dell’amministratore. Si tratta di una figura che ha solo poteri ispettivi e può accedere agli atti, ad esempio può controllare che il rendiconto condominiale sia stato compilato secondo quanto previsto dalla riforma.
Quando l’amministratore può ignorare le richieste di un condòmino?
Esiste il diritto a ignorare le richieste di un condòmino, ad esempio quando si tratta di istanze già avanzate e alle quali l’amministratore ha già fornito una risposta esaustiva. La Corte di Cassazione tutela l’amministratore in quanto professionista a non essere intralciato nello svolgimento del suo lavoro. Quindi l’amministratore ha l’obbligo di rispondere ai condòmini per tutte quelle attività necessarie, come le segnalazioni dei danni e/o guasti di cose comuni, ma non se si tratta di preoccupazioni infondate che non sono di sua diretta competenza. Ad esempio se il condòmino chiama ripetutamente l’amministratore per lamentarsi di rumori dell’inquilino del piano di sopra, ma prima di rivolgersi all’amministratore non ha tentato nemmeno una volta di risolvere direttamente con il suo vicino. L’amministratore non ha neanche l’obbligo di intervenire tra le liti dei condòmini.
Quanto dura il suo mandato?
L’incarico dell’amministratore dura carica un anno e alla scadenza il mandato si rinnova automaticamente, senza bisogno per l’amministratore di convocare l’assemblea per la sua riconferma. Ovviamente l’assemblea di condomini ha la facoltà di recedere dal tacito rinnovo e nominare un sostituto. Alla scadenza del secondo anno, invece, il mandato scade e l’amministratore cessa di essere tale, anche se rimane in attesa della nuova nomina. Solo a partire dal secondo anno, in prossimità di tale scadenza, l’amministratore deve convocare l’assemblea per la sua riconferma o per la nomina di un nuovo amministratore. Resta fermo, tuttavia, il principio normativo per cui la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio (cfr. articolo 1129 comma undici, codice civile).
Quali requisiti deve avere l’amministratore di condominio?
La validità della nomina dell’amministratore presuppone che il professionista risponda ai seguenti requisiti di onorabilità:
• deve godere dei diritti civili;
• non ha subito condanne per alcuni delitti dolosi per i quali sia prevista la reclusione da due a cinque anni, o misure di prevenzione;
• non è stato interdetto, inabilitato o iscritto nell’elenco dei protesti cambiari.
• deve possedere (a meno che non sia un condòmino dello stabile) un diploma di maturità, o titolo di studio similare;
• deve aver frequentato un corso di formazione iniziale di almeno 72 ore e svolgere attività di formazione periodica (almeno 15 ore all’anno) in materia di amministrazione condominiale;
• deve essere iscritto a un’associazione di categoria.
Compenso dell’amministratore di condominio.
Non esiste un compenso ufficiale e ogni amministratore può stabilire il proprio presentando all’assemblea un preventivo dettagliato, chiaro ed esaustivo. Di norma il costo medio per un’amministrazione professionale varia tra i 40/90 euro l’anno + iva per unità abitativa. Inoltre non sono previsti onorari aggiuntivi in quanto il compenso pattuito nel preventivo comprende già tutte le prestazioni inerenti al suo mandato, a meno che l’assemblea non disponga delle ulteriori misure di compensazione.
Ci auguriamo che questo articolo abbia fatto luce su alcuni doveri dell’amministratore di condominio di cui, forse, non eri a conoscenza. Ad ogni modo, se hai dubbi o qualunque perplessità, non esitare a contattarci per una prima consulenza gratuita. Oppure, per domande veloci e di interesse comune, ti suggeriamo di raggiungerci sulla nostra pagina Facebook e Instagram ogni 2° venerdì del mese dalle 10:00 alle 11:00 (salvo diversa comunicazione) per porre tutte le tue domande nella rubrica mensile Sergio Risponde. Ti aspettiamo.
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