26 Ott Quanto guadagna un amministratore di condominio?
Il compenso dell’amministratore è una voce del bilancio condominiale e, come immaginerete, è una delle voci più chiacchierate. Quanto guadagna un amministratore di condominio? Quale dovrebbe essere l’entità del suo compenso? Come si stabilisce se la sua retribuzione è adeguata? Esiste una norma che la regoli? Come possiamo capire se l’amministratore si “intasca” dei soldi che non gli spettano? Queste, e molte altre, sono domande che ogni condomino si sarà posto almeno una volta nella sua vita da inquilino. Non c’è dubbio che quello dell’amministratore sia un lavoro stressante al pari di una qualunque altra professione. Quello che viene messo in dubbio, a volte, non è tanto il compenso in sé quanto l’onestà di molti presunti amministratori. Come ricorderete, avevamo già cercato di mettervi in guardia dall’amministratore furbetto. Spesso però i non addetti ai lavori non giustificano l’entità del compenso mentre la categoria degli amministratori lamenta che sia troppo basso in relazione alla mole di lavoro. Sebbene questa figura professionale sia spesso accompagnata da un’aura negativa, l’amministratore è una figura importantissima per il condominio e le competenze richieste per svolgere al meglio il suo mandato sono varie e trasversali (ne abbiamo parlato in questo articolo). L’argomento è bollente. Proviamo a rispondere alle domande più critiche su un argomento molto molto scottante.
Cosa dice la legge
La legge è chiara: il compenso dovuto alla fine della gestione deve essere dichiarato in anticipo. L’articolo 1129 C.C. afferma che:
“L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”.
La regola “base” non scritta
La legge impone che sia dichiarato ma, ovviamente, non stabilisce una cifra di riferimento. Il compenso per la gestione di ciascun condominio viene calcolata di solito in base al numero delle unità abitative, uffici, attività commerciali, box auto, cantine e posti macchina. Il compenso viene concordato per ogni incarico annuale. È l’amministratore a decidere quanto far pagare il suo operato ed è un suo dovere specificare fin dall’inizio ogni voce, anche se l’iva è inclusa o meno.
L’entità del suo compenso è adeguata?
Per stabilire se il nostro amministratore percepisca il giusto compenso bisogna prima capire di che tipo di figura si tratta. Come abbiamo detto, non esiste una norma che stabilisca un compenso ufficiale. Ogni amministratore può stabilire il proprio presentando all’assemblea un preventivo dettagliato, chiaro ed esaustivo. Di base, il costo medio per un’amministrazione professionale varia tra i 40/100 euro l’anno + iva per unità abitativa. Senza considerare gli oneri aggiuntivi, di cui parleremo fra poco. Ora però concentriamoci sul primo passaggio fondamentale: l’amministratore in questione è un professionista oppure gestisce solo un condomino, magari quello in cui vive? Questo passaggio è indispensabile perché un amministratore professionale che può operare sia in qualità di libero professionista che come dipendente di un’azienda di consulenza svolge un’attività commerciale in piena regola. In questo caso, quindi, i proventi non andranno tutti nelle sue tasche ma – come per ogni attività professionale – saranno destinati anche alle spese di gestione e alle tasse. Un professionista che svolge solo questa attività (e dunque lo fa per mestiere) può arrivare ad amministrare anche 20 condomini, raggiungendo così uno stipendio di circa 4.000 euro lordi al mese. Capiamo bene l’entità dell’impegno richiesto. Per un inquilino che gestisce nel tempo libero il proprio condominio, ad esempio, parliamo invece di un guadagno irrisorio – sarebbe più opportuno definirlo un rimborso – che si aggira tra i 100-250 euro al mese.
Attenzioni alle voci nascoste
I guadagni di un amministratore di condominio, dunque, sono variabili e dipendono dal numero di immobili amministrati. Quello che spesso induce in errore sono le pratiche furbette. Bisogna fare attenzione, infatti, alle “voci nascoste” lecite o non, cioè quelle che gonfiano il compenso dell’amministratore. Le voci nascoste potrebbero essere, ad esempio, le “Spese di studio”, la “Formazione obbligatoria”, le “Spese di cancelleria”, il “Contributo per produzione di documenti, fotocopie e fax”, gli “Adempimenti fiscali” fino alla “Gestione del riscaldamento”. Spese che, per abbassare il preventivo, vengono appunto nascoste nel preventivo iniziale. Come abbiamo detto sopra, nel compenso medio stabilito per unità abitativa potrebbero non essere previsti gli eventuali onorari aggiuntivi non specificati chiaramente. Ed è questo ad aumentare il compenso dell’amministratore rispetto a quanto è stato pattuito nel preventivo. Un professionista serio, infatti, ha l’obbligo di informare i condòmini se nel preventivo presentato sono presenti tutte le prestazioni inerenti al suo mandato. Qualora, in corso d’opera, si aggiungessero dei compensi straordinari, l’amministratore deve riferire ai condòmini. In ogni caso dovrà essere in grado di giustificare ogni voce, mostrando le eventuali fatture e ogni prova che giustifichi delle ulteriori misure di compensazione. Tuttavia non dobbiamo confondere il compenso dell’amministratore con eventuali spese che riguardano altri tipi di servizi o interventi che non andranno nelle tasche del professionista. Per questo è doveroso che l’amministratore tenga la contabilità e i registri sempre in ordine per mostrare in ogni momento tutte le movimentazioni. In ogni momento l’inquilino ha il diritto di verificare a cosa sarà destinato ogni centesimo del denaro sborsato.
Come impone la legge, dunque, la retribuzione deve includere in maniera analitica, cioè dettagliata, tutte le voci dovute a titolo di compenso per l’attività professionale dell’amministratore. Per stabilire se si tratta di un compenso adeguato, in qualità di condomini, vi basterà dividere il totale presentato sul preventivo per le unità abitative del vostro stabile. Se l’importo a unità sarà tra i 40/100 euro l’anno + iva e se ogni voce aggiuntiva avrà indicato già il costo potete stare tranquilli. In questo modo l’amministratore furbetto non potrà nascondere un suo eventuale compenso tra le spese. Inoltre questa pratica costituirebbe un illecito e dunque un presupposto per revocare il suo mandato.
Per questo abbiamo optato per l’elaborazione di tre pacchetti annuali e pluriennali trasparenti e senza sorprese. Così siamo tutti più sicuri 🙂
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