09 Dic Mediazione civile in condominio: quando è obbligatoria

Nervosismi, attriti e addirittura litigi dati da un errato utilizzo delle parti comuni in condominio, o ancora rumori, schiamazzi, odori insostenibili che ledono il quieto vivere di tutta la palazzina: non c’è dubbio che i conflitti in un condominio possono essere facilmente all’ordine del giorno. Certamente lo stress della vita quotidiana e soprattutto il periodo difficile e delicato che ci ha visti spesso a casa, talvolta reclusi (se così si può dire) per via della pandemia da Covid 19, non ha aiutato.

La verità però, è che gli scontri in condominio ci sono sempre stati; non a caso la mediazione esiste da molto prima della pandemia e dei vari lockdown che si sono succeduti nel corso degli ultimi due anni.

In questo articolo ci apprestiamo a trattare proprio il tema della mediazione. Vediamo insieme di cosa si tratta.

Che cos’è la mediazione civile

Quando non si riesce a venire capo del litigio, sia esso legato a questioni futili o importanti, in cui sono coinvolti interessi economici; quando né l’amministratore di condominio, né l’assemblea sanno trovare una soluzione che accontenti entrambe le parti, ecco che si fa ricorso alla mediazione. 

Per mediazione si intende una procedura, istituita con decreto legislativo n. 28/2010, per controversie di vario genere tra cui proprio i conflitti in materia condominiale ed è svolta dinnanzi a un soggetto terzo imparziale che deve trovare un accordo tra le parti.

Si evita dunque, il contenzioso giudiziario costoso e lungo, e si adotta questo metodo innovativo e alternativo di risoluzione delle controversie.  

Le tempistiche con la mediazione civile infatti, si accorciano di molto e prendono al massimo 3 mesi, a differenza delle cause in tribunale la cui durata duratasi aggira intorno ai 3 anni, non di meno.

Una sentenza della Corte Costituzionale (n. 272 del 6/12/2012) ne dichiarò l’illegittimità costituzionale, per cui venne applicata per la prima volta dopo la sua reintroduzione con il Decreto del Fare (DL 21 giugno 2013 n. 69).

L’articolo che prevede la mediazione obbligatoria in condominio è il 71 quarter delle disposizioni di attuazione del codice civile, introdotto con la riforma del condominio.

Attenzione però, la mediazione civile non è uno strumento opzionale, ma necessario, da qui “mediazione obbligatoria”. È un passaggio obbligato, dunque, senza il quale l’azione davanti al giudice non è contemplata!

Cosa si intende per “materia condominiale”

Abbiamo accennato al fatto che la mediazione civile viene utilizzata in diversi ambiti, tra cui quello condominiale, materia di nostro interesse.

Si tratta di una materia molto ampia, ma la legge ci aiuta a dipanare i dubbi con gli articoli 1117 – 1139 e quelli richiamati dall’articolo 71 quarter (ovvero gli articoli 61 – 72 delle disposizioni di attuazione). 

Secondo l’articolo 71 quarter: 

Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice.

La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. 

 Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. 

Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione. 

La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata. 

Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all’articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare Art. 71 quarter, Disp.att.cod.civ.

In sintesi e per fare chiarezza: sono sottoposte a mediazione le controversie tra condòmini, ma non rientrano ad esempio i conflitti inerenti alla riscossione dei contributi condominiali dovuti dai singoli condomini e le liti tra il condominio e un soggetto terzo estraneo. Pensiamo, ad esempio, ai contrasti tra un fornitore e colui che ha eseguito i lavori in condominio.

In questo caso la legge prevede che si proceda mediante ricorso per ottenere un decreto ingiuntivo che nulla a che vedere con la mediazione.

Tra i casi esclusi dalla mediazione civile ritroviamo i provvedimenti urgenti e cautelari, l’azione civile esercitata in sede penale, i procedimenti di convalida di licenza o sfratto, quelli di opposizione all’esecuzione forzata, i procedimenti in camera di consiglio, i procedimenti di consulenza tecnica, i procedimenti possessori.

Ecco invece alcuni esempi di controversie in condominio per le quali si ricorre alla mediazione civile obbligatoria.

– l’osservanza del regolamento condominiale;

– l’esecuzione delle delibere assembleari e la loro impugnazione;

– la revisione delle tabelle millesimali.

– il mandato dell’amministratore;

– la ripartizione delle spese;

– le vicende relative alle parti comuni, compresa la destinazione d’uso.

Mediazione civile condominio: come funziona

 Iniziamo con l’affermare che anche nel caso della mediazione le parti, obbligate a presenziare, devono essere assistite da un avvocato. Il luogo della mediazione è necessariamente uno degli Organismi di mediazione (enti pubblici o privati) iscritti negli appositi registri, tenuti dal Ministero di giustizia.

L’Organismo di mediazione cui ci si rivolge deve trovarsi nella circoscrizione del tribunale nel quale è situato l’immobile. L’Organismo designa il mediatore professionista abilitato che ha il compito di trovare un accordo tra le parti. È proprio questa la figura che, grazie alle proprie capacità e competenze, è in grado di trovare un accordo duraturo che soddisfa entrambe le parti. 

Che ruolo ha l’amministratore di condominio durante una mediazione civile? Quella di presenziare, come rappresentate del condominio, previa delibera dell’assemblea condominiale.

Nel caso in cui la controversia riguardi proprio le competenze dell’amministratore del condominio, quest’ultimo si presenterà davanti al mediatore, senza alcuna delibera e accompagnato dal proprio avvocato di fiducia (articolo 1130 del codice civile).

 Infine la questione delle spese legali: quando una delle parti del procedimento di mediazione è il condominio, le spese legali della procedura si ripartiscono tra i condomini, sulla base dei millesimi di proprietà.

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