21 Apr Negozi e attività commerciali in condominio: regole, ostacoli e requisiti tecnici

Lo scorso mese avevamo parlato dei requisiti tecnici e legali che un’attività di ristorazione all’interno di un condominio deve rispettare per essere in regola (Ristoranti condominiali: i cattivi odori e il separatore dei grassi). In questo nuovo approfondimento, invece, vedremo i requisiti e le regole necessarie per avviare una qualunque attività commerciale in condominio. All’interno di un condominio, infatti, non abbiamo solo appartamenti abitati da un nucleo familiare o da coinquilini. Le singole unità, infatti, possono essere adibite a magazzini, uffici, negozi, studi tecnici, legali e medici; ma anche attività più complesse come palestre, saloni di bellezza e tante altre tipologie di attività commerciali con esigenze specifiche. La prima considerazione legata alla tipologia di attività che nasce spontanea è quella relativa alle conseguenze che un tale esercizio può comportare. Ipotizziamo, ad esempio, che un’unità condominiale venga adibita a scuola di musica: come reagirebbero i condomini alle prese con i suoni più disparati di piatti, flauti e batterie? Cosa succederebbe, invece, nel caso di uno studio medico con un flusso continuo di pazienti lungo i corridoi? Dunque chi avrà la meglio tra il proprietario di una scuola di batteria e il condòmino che desidera il più assoluto silenzio? Per trovare la risposta, ci basterà consultare il regolamento condominiale e il Codice Civile (e il buon senso!).

Attività commerciali e regolamento condominiale

Chiunque acquisti oppure affitti un appartamento può svolgere al suo interno qualunque tipo di attività commerciale (legale!), a meno che non vi siano dei divieti scritti, chiari ed espliciti contenuti nel regolamento condominiale. Chiunque desideri avviare un’attività professionale all’interno di un’unità condominiale, quindi, dovrà assicurarsi:

• che il regolamento di condominio non contenga un divieto esplicito riguardo lo svolgimento di attività commerciali. Infatti il regolamento potrebbe stabilire il divieto assoluto di adibire un appartamento ad attività commerciale di qualunque tipo. Il regolamento potrebbe contenere, invece, clausole che vietano, genericamente, attività rumorose o poco decorose oppure che vietano specifiche attività commerciali e non. Ad esempio potrebbe essere consentito l’avviamento di uno studio d’architettura e il divieto per quello di un salone di bellezza. In tutti questi casi, la clausola di divieto va approvata all’unanimità da tutti i condòmini e non solo da quelli presenti in assemblea. Si tratta dunque di una forma di auto-divieto permessa dalla Legge. Può trattarsi di un regolamento contrattuale (cioè l’assemblea ha già deliberato perciò chiunque compri o affitti dovrà accettare le condizioni imposte dal regolamento vigente) oppure può trattarsi di un regolamento assembleare (ovvero il divieto è stato votato unanimemente dall’assemblea nella quale il condòmino con il negozio ha partecipato).

• che l’attività professionale che s’intende svolgere sia conforme all’uso dichiarato agli uffici amministrativi del Comune (quindi se l’appartamento verrà usato come unità abitativa, commerciale, ufficio, etc.);

• che l’immobile sia accatastato correttamente e quindi la destinazione d’uso coincide con l’attività che verrà effettivamente svolta. Come saprai, è vietato usare come ufficio o negozio un appartamento accatastato come civile abitazione. Di norma, il cambio della destinazione d’uso di un’immobile è possibile e l’iter varia a seconda della complessità dell’intervento. Se vuoi sapere di più sul cambio della destinazione d’uso mettiti subito in contatto con un nostro esperto: la prima consulenza è gratuita.

Cosa potrebbe ostacolare l’apertura di un’attività commerciale in condominio?

Dopo essersi accertati che non sussistono divieti tecnici e legali per l’avviamento di un’attività commerciale in condominio (che sia uno studio, un ufficio o un negozio di abbigliamento), il via libera non è comunque garantito. Ebbene qualcuno potrebbe ancora opporsi all’apertura di un ristorante, di una palestra oppure di un Bed & Breakfast in condominio e le ragioni possono essere legate a:

• Rumori
• Un uso intenso delle parti comuni dell’immobile (come le scale, l’ascensore, il citofono, il portone) dovuto al via vai dei clienti all’interno del palazzo condominiale.

Per quanto riguarda i rumori in condominio, saprai sicuramente che esiste il divieto di produrre rumori al di sopra della “normale tollerabilità”. Il paramento è volutamente generico per permettere al giudice, di volta in volta, di valutare le condizioni relative al caso specifico. Tieni presente, però, che per ogni genere di attività commerciale esistono invece dei limiti di decibel previsti da appositi decreti ministeriali che non possono mai essere superati. La Legge parla chiaro sebbene cerchi di operare sempre nella maniera più flessibile per non ostacolare l’attività produttiva né minare il benessere del condominio. Va specificato, inoltre, che qualora esistesse “il divieto di attività rumorose” nel regolamento condominiale non è comunque possibile chiedere automaticamente la chiusura di un Bed & Breakfast o la cessazione dell’attività di una scuola di musica. La richiesta di chiusura dell’attività va documentata. Chi si oppone deve fornire prove dell’effettiva e concreta messa in pericolo della tranquillità e sicurezza dei condòmini all’interno degli spazi comuni causata incontrovertibilmente dall’attività in questione. In assenza di prove non sussiste alcuna violazione delle clausole del regolamento condominiale. Ad esempio, la Cassazione ha stabilito che i B&B e gli asili condominiali non possono considerarsi, a priori, attività rumorose. Lo potrebbero essere, invece, le scuole di musica o di ballo, le palestre, le officine, le tipografie, etc. Ovviamente – come per tutti i rumori molesti – farà fede anche l’orario in cui il rumore è prodotto. 

Un’altra contestazione spesso avanzata nei confronti dell’attività commerciale condominiale è quella riguardante il flusso dei clienti: ascensori sempre pieni, scale sporche, via vai e chiacchiericcio. Buone notizie, se hai un’attività commerciale in condominio: il Codice Civile né il regolamento condominiale pongono alcun limite poiché le aree comuni sono fatte proprio per essere usate da tutti. Ovviamente in questi casi vige il buon senso e un sano rispetto del prossimo. Il commerciante, ad esempio, può invitare i propri clienti a mantenere un certo decoro mentre percorrono le aree comuni, a non sporcare e a non sostare per lunghi periodi nei corridoi chiacchierando ad alta voce. Se, invece, sei un inquilino che mal sopporta il via vai nell’atrio causato dai pazienti dello studio dentistico, devi sapere che se l’impiego da parte di uno o di singoli condomini non si traduce in una assoluta impossibilità di utilizzo anche per gli altri, non è possibile opporre alcun tipo di contestazione né richiedere una maggiore partecipazione alle spese comuni.

Ovviamente potrebbero sussistere altre problematiche, come ad esempio le lamentele nei confronti dei parcheggi molesti davanti al negozio che bloccano il portone d’ingresso, i cartelli e le insegne, le spese condominiali salate per dei servizi che gli inquilini delle unità abitative non utilizzano, etc. Come abbiamo detto, però, il comportamento molesto dei clienti non può portare alla chiusura immediata dell’attività. Ad ogni modo, è il commerciante che dovrà disciplinare i propri clienti fornendo loro delle linee guida chiare e agevolando tutte le operazioni, come il transito nei corridoi o il parcheggio. Per quanto riguarda la sosta “selvaggia” dei veicoli dei clienti, qualora sia stata commessa un’infrazione, l’inquilino può rivolgersi alla polizia stradale per la multa o la rimozione del veicolo. Per quanto riguarda i cartelli e le insegne pubblicitarie del negozio, invece, bisogna attenersi all’articolo 1102 del Codice Civile, che afferma al primo comma che: “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”. Chiesti i dovuti permessi alla pubblica amministrazione, a spese del commerciante, e salvo il limite del rispetto del decoro architettonico dello stabile, il negoziante è libero di apporre un’insegna al fine di promuovere il proprio negozio.

Ad ogni modo – in assenza di prove, illeciti e divieti espliciti – come sempre, sia il commerciante che l’inquilino dovranno fare appello al proprio senso civico e al buon senso delle persone. Sta di fatto che il compito di un buon amministratore di condominio è anche quello di conciliare gli interessi di tutti i condòmini, trovando compromessi, soluzioni efficaci e senza stress.

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