07 Set Decoro architettonico: cos’è, quando, chi può modificarlo e perché riguarda tutti
L’estetica del nostro condominio, nello specifico, della sua facciata, può sembrare un tema di poco conto, invece è una questione carica di aspetti importanti, spesso sottovalutati. Per estetica del fabbricato intendiamo le linee e le strutture che nel loro insieme connotano la fisionomia dell’edificio e determinano quindi la sua identità. La legge predispone le normative necessarie alla tutela del decoro architettonico del condominio e sancisce tutti gli interventi e le modifiche che si possono e che non si possono fare. Conoscerle, e rispettarle, ci mette al riparo da ogni sgradevole problematica legale ma, come vedremo, ci permette anche di prevenire delle vere e proprie tragedie.
Vediamo perché la tutela del decoro architettonico è di vitale importanza e perché è una faccenda che riguarda sia il proprietario dell’immobile che l’inquilino.
Il divieto di innovazione: cosa dice la legge in tema di decoro architettonico?
La legge vieta tutti gli interventi di innovazione che possono pregiudicare l’estetica e la sicurezza del fabbricato. Vieta quindi tutti gli interventi che alterano il decoro architettonico delle parti comuni dell’edificio. Per innovazione, la legge intende tutto ciò che incide sull’armonica esteriorità dell’edificio, come un ascensore esterno, balconi, verande, grate alle finestre, cornicioni, pittura, tettoie, etc. Ma riguarda anche alcuni spazi interni comuni, come l’atrio, inteso come un elemento dotato di valore estetico che concorre a qualificare il pregio architettonico dell’edificio, come vedremo più avanti.
Per gli interventi di innovazione né l’assemblea né il proprietario dell’immobile hanno potere decisionale. Non esiste votazione che regga: il divieto è assoluto per tutte le opere che alterano l’aspetto esteriore dell’edificio e che mettono a rischio la sua sicurezza. Qualora si procedesse a effettuare dei lavori di questo tipo, anche se l’assemblea ha dato il via libera, l’innovazione costituirebbe un atto illecito.
Come singolo inquilino puoi – e devi – denunciare quegli interventi di innovazione eseguiti sulle parti comuni che guasterebbero l’estetica o la sicurezza del condominio. Basta un solo condòmino per chiamare in causa l’intero condominio al fine di ottenere l’inibizione dei lavori in corso, l’eventuale risarcimento del danno e il ripristino dello stato antecedente ai lavori.
Il decoro architettonico non riguarda solo il proprietario dell’immobile ma anche l’inquilino
La tutela del decoro di un condominio incide anche sulle parti comuni che appartengono alla singola unità abitativa, ad esempio al suo terrazzo oppure ai balconi. Anche se ne è il proprietario, il condòmino non può eseguire quelle opere che, come abbiamo detto, peggiorerebbero l’aspetto e la struttura delle parti comuni.
Le parti comuni di un’unità abitativa che vanno tutelate sono:
- decorazioni e i frontalini;
- rivestimenti;
- ringhiere;
- balconi;
- verande;
- finestre;
- le tende da sole;
- la pittura delle pareti esterne;
- etc.
Una veranda costruita ex novo sul proprio balcone di casa, ad esempio, altererebbe l’estetica di un edificio che ne era sprovvisto. Così come le tende da sole poste nei terrazzi devono essere rigorosamente dello stesso colore, modello e stile in tutti i balconi (se l’assemblea delibera a loro favore) per garantire l’armonia estetica del condominio. In caso di interventi di innovazione che compromettono il decoro architettonico, anche in questo caso, si verifica una violazione punibile per legge.
Quando non si applica il divieto di innovazione?
L’unica eccezione al divieto è costituita dagli interventi di recupero edilizio. Vale a dire, sono permessi gli interventi sulla facciata esterna e sulle parti comuni dell’edificio solo se le operazioni favoriscono la ristrutturazione, il restauro, il risanamento e la messa in sicurezza dell’edificio. In un certo modo, un intervento di recupero edilizio nasce proprio per salvaguardare il decoro architettonico e la sicurezza dello stabile. Non si tratta di interventi di modifica, ma di interventi che proteggono l’edificio dall’incuria, dalla fatiscenza, dalle temperature (come il cappotto), ma anche da possibili danni causati da una calamità naturale, come un terremoto o un nubifragio.
L’assemblea si esprime sugli interventi di recupero
Contrariamente a quanto abbiamo detto per gli interventi di innovazione, per gli interventi di recupero è necessaria una delibera della maggioranza dei condomini che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio come stabilisce il Decreto Legislativo n. 32 del 18 aprile 2019.
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Chi paga per gli interventi di recupero o di restauro edilizio?
Le questioni spinose riguardano sempre il denaro. Facciamo degli esempi: nel caso di un balcone aggettante, le spese per la sua manutenzione saranno a carico del proprietario dell’appartamento poiché il balcone ne costituisce un prolungamento. Le spese per gli elementi decorativi che costituiscono un carattere architettonico della facciata, oppure per quelli di mantenimento (come il cappotto o gli interventi per la messa in sicurezza) saranno invece a carico di tutti i condomini. Questo tipo di spese verranno quindi calcolate e ripartite tra i condòmini con le proporzioni stabilite dalle tabelle millesimali, di cui abbiamo parlato qui.
Il decoro pregiudica il valore di un edificio
L’estetica di un condominio è un aspetto immateriale in grado di elevare o diminuire il valore dell’immobile. Infatti l’estetica rientra sempre tra quegli elementi che si tengono in considerazione quando si stima il valore dell’intero fabbricato. Un facciata usurata, fatiscente o, peggio ancora, non a norma di legge concorre a svalutare l’edificio. La facciata e le parti comuni sono sempre un bene da proteggere, ma ancor di più se queste hanno un interesse storico-culturale.
La tutela del patrimonio storico-artistico
L’estetica di un condominio non è un affare che riguarda solo i condomini reputati “storici”, ma riguarda ogni tipo di condominio. Eppure la sentenza per le opere che hanno compromesso il suo valore potrebbe essere più amara tanto più è alto il pregio dell’edificio.
La sicurezza
Gli incidenti in condominio sono molto frequenti e, purtroppo, sono spesso causati da mancati interventi di manutenzione oppure dall’inadempienza sul fronte normativo. I recenti eventi drammatici che hanno visto la Torre del Moro di Milano andare a fuoco, ma ancora prima il Greenfell Tower di Londra – il cui innesco è avvenuto appunto sulla parte esterna dell’edificio – sottolineano l’importanza in tema di sicurezza per poter prevenire delle tragedie. Entrambi gli incendi sono stati innescati a causa della parte esterna dell’involucro edilizio che non seguiva gli accorgimenti previsti dalle normative. Nel caso di Milano, il composto usato per il “cappotto termico” del grattacielo non sarebbe stato ignifugo, ma di plastica: un materiale altamente infiammabile. Infatti è in corso la perizia che dovrà accertare le responsabilità e i responsabili. Conoscere le normative sia in condizioni ordinarie che in caso di emergenza è fondamentale perché ci mette al riparo da potenziali rischi, tanto più che la legge non consente la mancanza di una visione globale dell’edificio.
In breve, che cos’è il decoro architettonico del nostro condominio?
Il decoro, cioè l’aspetto, della parte esterna di un condominio esclude ogni intervento di innovazione, cioè tutte quelle operazioni che pregiudicano sia l’estetica che la sicurezza dell’immobile. Per questo tipo di interventi né il proprietario, l’inquilino né l’assemblea hanno voce in capitolo. Gli unici interventi possibili sulla facciata esterna dell’edificio, e sulle parti comuni, sono quelli che salvaguardano l’estetica del condominio dal degrado, dalla fatiscenza o da qualsiasi altra causa che possa minare il decoro e quelli che proteggono gli inquilini e la comunità dal rischio di incendi, crolli e altre tragedie. Per questo tipo di interventi è sempre necessaria una delibera da parte dell’assemblea.
Si verifica un atto illecito quando l’intervento concorre al peggioramento dell’estetica della facciata e della sua sicurezza. Allo stesso tempo però, costituisce una violazione anche il mancato intervento di recupero o di manutenzione che arrecherebbe comunque dei danni all’immobile, ai condòmini o addirittura alla comunità, come appunto un incendio.
Ad ogni modo, prima di procedere con qualunque intervento è bene parlarne durante un’assemblea condominiale, con l’amministratore di condominio oppure con un esperto per valutare la strada migliore da seguire.
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