16 Mar Il videocitofono in condominio: tutto quello che devi sapere

L’installazione del videocitofono, cioè di un impianto dotato di microfono e display video, è una delle tematiche più discusse durante le assemblee condominiali. L’importanza del videocitofono in condominio è fuori discussione. Come si ripartiscono le spese, invece, è il tasto più dolente. In un edificio coabitano diversi nuclei familiari che, a loro volta, si interfacciano con altre persone. Come sappiamo, la necessità di mantenere il portone principale d’ingresso sempre chiuso – in assenza di un portiere – può fare la differenza. Il videocitofono condominiale è dunque una misura aggiuntiva che per ovvie ragioni di sicurezza ci tutela dall’ingresso di malintenzionati. Uno strumento ancora più efficace del tradizionale citofono con i pulsanti e un risponditore acustico che non permette di controllare il volto di chi suona.

Installazione ex novo del videocitofono: intervento di innovazione

Se il nostro condominio è provvisto solo del classico citofono, l’installazione del videocitofono dovrà essere eseguita ex novo. Questo tipo di intervento rientra nella categoria delle cosiddette “innovazioni” perché apporta un miglioramento. In questo caso, la tecnologia facilita diverse funzioni delle cose comuni. Trattandosi dunque di un bene comune, come sappiamo l’assemblea dovrà approvare l’installazione del videocitofono. La modalità è sempre la stessa: si procede con il voto favorevole tra i presenti, se questi rappresentano almeno i due terzi dei millesimi di proprietà. La legge stabilisce che:

per innovazioni delle cose comuni s’intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l’alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)” (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

Trattandosi di un intervento di innovazione sono previste anche le detrazioni fiscali per “interventi di recupero del patrimonio edilizio”. L’Agenzia delle entrate, infatti, specifica che beneficiano della detrazione prevista dalla legge gli interventi riguardanti i citofoni, quindi rientrano anche i videocitofoni e le telecamere con tanto di opere murarie occorrenti.

Sostituzione del videocitofono: manutenzione ordinaria

Cosa succede quando il videocitofono ha bisogno di essere aggiustato o sostituito? In questo caso ci troviamo in ambito della manutenzione ordinaria. Anche qui è l’assemblea che delibera. Che sia per sostituire il vecchio oppure per aggiornare qualche funzionalità del nuovo, sarà sufficiente raggiungere i consueti quorum costitutivi o deliberativi per procedere all’opera di manutenzione. Ma, come sempre, c’è l’eccezione. Se il videocitofono ha riportato un guasto improvviso, l’amministratore di condominio può intervenire senza il benestare dell’assemblea. Come sappiamo, tra i suoi compiti vi è quello di garantire che tutto funzioni in ogni momento. Il guasto improvviso di un videocitofono crea senz’altro un disagio perciò scatta il carattere d’urgenza. Dunque, trattandosi di intervento straordinario, l’amministratore deve intervenire tempestivamente. Tuttavia come per ogni lavoro straordinario, dovrà riferire nella prima assemblea le spese sostenute, che poi verranno ripartite tra i condòmini secondo i millesimi di proprietà.

E se volessi installare un videocitofono privato?

Facciamo un’ipotesi. Dopo un’accesa discussione, l’assemblea ha negato l’intervento di installazione del videocitofono perché i costi sono troppo alti. Tuttavia c’è un condòmino che è intenzionato a installarlo per proprio conto e solo nella sua unità abitativa.  È possibile? Partiamo col dire che si tratterebbe comunque di un utilizzo personale di una parte comune del condominio, al pari delle scale, dell’ascensore o della cantina. La legge parla chiaro. I beni comuni non possono essere alterati se ciò implica la modifica di destinazione del bene d’uso comune. Tuttavia ogni condòminio può apportare, se si fa carico di ogni spesa, tutte le modificazioni sulle parti comuni che consentono di migliorare il godimento del proprio appartamento. L’installazione del videocitofono privato non è un intervento invasivo che altera la destinazione della parete o dell’atrio. La buona notizia, per il conòmino che vuole tutelare la propria sicurezza, è dunque che ha il lasciapassare dalla legge. Può installare un videocitofono privato sul muro del condominio senza chiedere l’autorizzazione all’assemblea. Pur non dovendo chiedere l’autorizzazione nemmeno all’amministratore, dovrà comunque inviargli una notifica prima dell’avvio dei lavori.

Ad ogni modo, se vuoi procedere all’installazione del videocitofono per la tua unità abitativa, per evitare qualunque rogna, ti consigliamo di parlarne in assemblea. Ad esempio, un impianto del genere potrebbe compromettere la tutela della privacy. L’assemblea potrebbe opporsi sulla possibile violazione del diritto alla riservatezza. Il problema però viene risolto dalla tipologia dell’impianto. Se la videocamera si attiva solo per brevi frazioni di secondi, giusto il tempo di identificare il volto, allora non si commetterebbe alcuna violazione. Al contrario, se il videocitofono può anche registrare e conservare sia le immagini che il suono avremo un uso improprio che violerebbe la privacy sia dei condòmini, sia dei passanti.

Tuttavia c’è un impedimento che bisogna sempre considerare: il decoro architettonico

Che sia un intervento condominiale o privato, esiste un limite alla possibilità di installare un videocitofono, ossia l’ipotesi di lesione del decoro architettonico condominiale. Così come sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla sicurezza del fabbricato, esistono anche dei divieti per salvaguardare l’estetica dell’edificio. Il decoro architettonico fa riferimento al valore esteriore (ed estetico) del condominio, da intendersi come l’insieme armonico delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali dell’edificio condominiale, idonee a conferire al fabbricato una propria identità. L’installazione sarà negata quindi nel caso in cui l’installazione di un videocitofono dovesse arrecare un pregiudizio estetico alla facciata.

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