27 Mag Revisione dei conti e rendiconto condominiale: facciamo chiarezza

Uno dei compiti più importanti, quanto impegnativi, dell’amministratore di condominio è sicuramente quello di tenere la contabilità del condominio che amministra. La corretta tenuta della contabilità non è solo una buona abitudine: è un suo preciso dovere e questa pratica non è arbitraria, ma è disciplinata dall’articolo 1137 del codice civile. I registri contabili e tutti i movimenti che avvengono sul conto corrente condominiale devono essere accuratamente registrati durante l’anno amministrativo, pena la revoca del suo incarico. La revisione dei conti, invece, è un’operazione che viene svolta per verificare se il lavoro di contabilità dall’amministratore è in ordine e può essere svolta dall’amministratore di condominio certificato, da un team di esperti che lavora in sinergia, come Condominio No Stress, oppure da un revisore condominiale autorizzato. Ci sono diverse ragioni per cui un condominio può procedere a una revisione dei conti. Può accadere che l’assemblea non si fidi dell’operato del proprio amministratore oppure, in accordo con questo, si decide di procedere a un controllo più approfondito.

In questo articolo vedremo che cos’è una revisione condominiale. Perché viene effettuata la revisione dei conti, cosa controlla un revisore condominiale, chi può incaricarlo e quando il suo intervento rappresenta una reale tutela per sapere come sono stati gestiti i soldi dei condòmini. 

Che cos’è una revisione condominiale?

Si tratta di un’operazione richiesta dai singoli inquilini, oppure dall’assemblea condominiale stessa, per verificare la corretta tenuta dei documenti contabili del condominio come:

• l’ultimo bilancio approvato dall’assemblea;
• lo stato patrimoniale;
• il conto corrente condominiale.

La revisione ha come scopo quello di verificare che le spese del bilancio consuntivo siano congrue per il condominio e che l’amministratore abbia svolto le sue mansioni nel rispetto della trasparenza. Ricordiamo che il condòmino ha il diritto di visionare i registri e se l’amministratore non permette ai condòmini di visionare la documentazione potrebbe essere già un segnale di allarme.

Quando serve e a cosa serve una revisione dei conti?

L’attività di revisione può essere svolta per diverse ragioni:

• La predisposizione del rendiconto consultivo nel caso in cui l’amministratore uscente non lo abbia redatto.
• La verifica della contabilità in caso di rendiconto redatto, ma non approvato;
• La verifica della contabilità nell’ipotesi di un rendiconto redatto e approvato, ma dal quale emergano criticità, come ammanchi di cassa, spese urgenti non ratificate, etc.

Il revisore condominiale: la figura che verifica la contabilità del tuo condominio

La legge di riforma del condominio ha attribuito all’assemblea dei condòmini la facoltà di nominare un revisore condominiale che verifichi la contabilità del loro condominio, anche per più annualità specificamente indicate. L’assemblea condominiale, in qualsiasi momento, può nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. Il revisore condominiale viene incaricato allo scopo di verificare che tutte le operazioni effettuate dall’amministratore riguardo il rendiconto condominiale (costi, ricavi, debiti, crediti, patrimonio) siano chiare e trasparenti. La norma non pone troppi vincoli e, ad oggi, chiunque può svolgere il ruolo di revisore condominiale purché sia maggiorenne e abbia capacità giuridica. Si tratta però di un incarico molto complesso, quindi è bene affidarsi sempre ad un professionista in possesso delle necessarie competenze. Le figure più adatte ad assumere l’incarico possono essere sia l’amministratore di condominio professionista, il commercialista, i professionisti iscritti all’albo dei periti ed esperti o all’albo dei consulenti tecnici d’ufficio dei tribunali o anche un avvocato specializzato.

Vediamo i due casi più frequenti:

• La revisione da parte di un amministratore di condominio professionale in possesso di un attestato che lo abilita al rilascio, dietro compenso, di una relazione esplicativa ed economica della gestione del condominio. Si tratta di una perizia svola ai soli fini conoscitivi e non ha nessun valore legale davanti a un tribunale.
• La revisione legale da parte di un professionista abilitato iscritto all’albo dei revisori è una perizia spesso onerosa, ma necessaria se volete agire contro l’amministratore di condominio in Tribunale. La revisione può essere anche disposta dall’autorità giudiziaria, ad esempio in caso di impugnazione della delibera di approvazione del bilancio oppure in sede penale. La relazione finale del revisore è certamente un documento importante, perché non solo è rivolto ai condòmini che troveranno risposta alle loro domande, ma potrebbe anche costituire la base per un contraddittorio da svolgersi in sede giudiziaria.

Il rendiconto finanziario

Come suggerisce la parola “rendiconto”, si tratta di un’operazione che serve per “far rendere conto”, cioè per aggiornare l’assemblea sulla situazione contabile del condominio. Il rendiconto si fa una volta l’anno, ma durante l’anno l’amministratore è tenuto per legge ad annotare tutto sui registri, i quali possono essere visionati in ogni momento dall’inquilino. Ci sono delle regole che disciplinano il modo in cui va tenuta la contabilità di un condominio. Il rendiconto condominiale deve avere delle specifiche ben definite e non può essere un mero elenco di costi. Non è né l’amministratore né l’assemblea a stabilire come fare il rendiconto finanziario, ma lo stabilisce l’art. 1130 bis del codice civile.

Il rendiconto condominiale deve mostrare tutti i costi, i ricavi, i debiti, i crediti e il patrimonio, deve illustrare lo stato economico complessivo del condominio e deve contenere:

• un riepilogo finanziario (debiti, crediti, movimenti finanziari);
• un registro di contabilità (nota dei pagamenti e incassi tracciati da un conto corrente condominiale);
• i fondi accantonati e il motivo;
• le informazioni patrimoniali.

Non mostra solo i costi, ma anche come i soldi dei condòmini sono stati spesi e soprattutto il perché. 

Quanto costa una revisione condominiale?

I costi di una revisione condominiale svolta da un amministratore di condominio sono ben diversi da quelli di un revisore contabile specializzato che garantisce anche un valore legale. Quindi l’assemblea deve avere ben chiaro il motivo per cui vuole richiedere una revisione contabile e quindi a chi commissionarla. È buona norma che l’amministratore di condominio lavori sempre con un team di esperti che possa supportarlo anche durante la gestione della contabilità, per questo l’assemblea deve essere sempre messa al corrente di come l’amministratore svolge il suo incarico, da chi è supportato e soprattutto come vengono spesi i loro soldi. La soluzione più economica e la più rapida è quindi quella della semplificazione e della trasparenza: gli obblighi imprescindibili dell’amministratore di condominio. Se il suo incarico viene svolto nel rispetto di questi due principi, non sarà mai necessario procedere a una revisione condominiale in quanto i documenti saranno sempre chiari, accessibili e trasparenti e il rendiconto annuale sarà un’operazione rapida e indolore!

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