20 Mag Manutenzione ordinaria e straordinaria: le differenze

Il tema che stiamo per trattare presenta alcuni aspetti che è necessario mettere sotto la lente di ingrandimento per dissolvere dubbi che spesso si hanno sulle spese da sostenere in un condominio. Partiamo da un presupposto certo e cioè che nel corso del tempo gli edifici e i loro impianti hanno bisogno di interventi di manutenzione. È, nella fattispecie, il codice civile a darci una prima distinzione di due tipologie di interventi manutentori: ordinari e straordinari. In questo articolo analizzeremo entrambe le manutenzioni.

Manutenzione ordinaria

Per manutenzione ordinaria si intendono quei lavori da fare periodicamente, per il mantenimento della funzionalità dell’edificio. L’articolo L’art. 3, primo comma lett. a), del d.p.r. n. 380/2001 definisce ordinari quella serie di interventi finalizzati alla riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quegli interventi che integrano o mantengono in funzione impianto tecnologici già esistenti.

In particolare, specifica il codice civile, si tratta di quelle operazioni che hanno lo scopo di «contenere il degrado normale d’uso, nonché a far fronte ad eventi accidentali che comportano la necessità di primi interventi, che comunque non modificano la struttura dell’impianto su cui si interviene o la sua destinazione d’uso secondo le prescrizioni previste dalla normativa tecnica vigente e dal libretto di uso e manutenzione del costruttore».

Si tratta di interventi che possono essere decisi dall’amministratore (art. 1130, primo comma n.3, c.c).

Un esempio? La sostituzione delle lampadine nelle parti condominiali che sono quindi comuni o interventi di minor entità come la riparazione di un ascensore. In questi casi sarà l’amministratore stesso ad avere il pieno potere, per velocizzare i tempi, di decidere ed assegnare l’intervento.

Ad ogni modo, per fare quindi ulteriore chiarezza è giusto sottolineare che gli interventi di manutenzione ordinaria hanno due tipi di scopi:

1. Preventivo: per evitare rotture e malfunzionamenti in futuro;
2. Riparativo: quando si tratta di un malfunzionamento

Decidere gli interventi di manutenzione ordinaria

Abbiamo già accennato a tutta quella serie di interventi per i quali non occorre nessuna delibera da parte della assemblea e che riguardano tutte quelle opere di manutenzione che sono obbligatorie per legge. Per tutti gli altri tipi di interventi ordinari, l’organo che ha il dovere di decidere quali siano i lavori da effettuare, è proprio l’assemblea di condominio.

La decisione avviene attraverso il quorum deliberativo, ossia due convocazioni: la prima in cui si procede a deliberare nel caso in cui siano favorevoli almeno la metà + 1 dei presenti e che rappresentino almeno la metà dei millesimi del condominio; la seconda in cui si procede se sono favorevoli almeno la metà + 1 dei presenti e che rappresentino almeno 1/3 dei millesimi del condominio. Secondo la sentenza 454/2017 della Cassazione, anche l’amministratore può disporre autonomamente le opere di manutenzione decise dall’assemblea la quale conserva però sempre il potere di valutazione in fase di approvazione del bilancio consuntivo.

Manutenzione straordinaria

Passiamo ora a trattare i lavori straordinari ossia quegli interventi che normalmente costituiscono un notevole impegno economico da parte dei condòmini e che

non sono compresi nel preventivo di gestione per la manutenzione ordinaria. Si tratta di una tipologia di interventi che né modifica le parti comuni dell’edificio né altera la loro funzione specifica attribuita dagli stessi condòmini.

L’esempio concreto: il condominio ha bisogno di una manutenzione straordinaria delle facciate esterne.

Una volta che l’assemblea ha accertato a concreta esigenza di effettuare questo intervento straordinario, sarà lei ad assegnare l’incarico ad un professionista e stimare i costi relativi a tale opera.

Prima dell’assegnazione definitiva dell’incarico l’assemblea condominiale dovrà approvare il preventivo del professionista, delegare il proprio amministratore di condominio a firmare il contratto con il professionista.

L’assemblea sarà nuovamente convocata quando l’amministratore riceverà il preventivo, ovvero il computo metrico estimativo, invitando il professionista a partecipare alla riunione così da illustrare in modo dettagliato tutte le fasi del progetto. È un’occasione questa anche per i condomini per esplicitare dubbi e porre domande all’incaricato e responsabile dei lavori.

Il passaggio successivo riguarda l’amministratore che deve firmare il contratto con l’impresa per l’esecuzione dei lavori, deve determinare la quota a carico di ogni condòmino e infine ha il dovere di vigilare sul direttore tecnico e/o impresa appaltatrice e verificare che venga effettuata la denuncia tecnica presso l’ufficio comunale di competenza.

In sintesi, in caso di interventi di manutenzione straordinaria l’amministratore di condominio non ha potere di scelta: il ruolo decisionale spetta unicamente all’assemblea di condominio.

Di seguito, per maggiore chiarezza, alcuni esempi di manutenzione straordinaria:

– la sostituzione di pali telefonici fatiscenti (T.A.R. Campania n. 2043/1999)
– il consolidamento dei solai o delle scale, la realizzazione di opere accessorie, che non aumentino volume o superfici utili, o di volumi tecnici (CdS n. 301/1993)
– la demolizione e ricostruzione di pareti divisorie ((CdS n. 194/1989).
– sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale e di tipologia di infisso;
– realizzazione e adeguamento di opere accessorie come canne fumarie, centrali termiche, scale di sicurezza, ascensori, ecc.);
– consolidamento delle strutture nelle fondazioni o in elevazione;
– rifacimento di scale e rampe;
– realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell’edificio;
– realizzazione di recinti, muri di cinta e cancellate;
– interventi finalizzati al risparmio energetico.

Interventi d’urgenza nella manutenzione straordinaria

Esistono casi in cui è necessario intervenire d’urgenza per danni che interessano le parti comuni del condominio. È qui che l’amministratore deve agire con determinazione per evitare che la situazione degeneri e possa diventare pericolosa per l’incolumità delle persone e integrità delle cose. L’amministratore interviene, quindi, senza ricorrere al parere dell’assemblea perché altrimenti sarebbe responsabile del peggioramento del danno.

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