13 Dic Abbattimento delle barriere architettoniche in condominio: chi paga i costi?

Le barriere architettoniche sono ostacoli strutturali che rendono difficile o impossibile l’accesso e l’uso di un luogo per chi ha ridotte capacità motorie o sensoriali. Non si tratta solo di persone con disabilità permanenti, ma anche di anziani o individui con difficoltà temporanee che trovano complicato spostarsi o utilizzare gli spazi in maniera agevole. L’abbattimento delle barriere architettoniche è una tematica di grande rilevanza, soprattutto in un paese come l’Italia, dove il patrimonio immobiliare comprende molti edifici costruiti prima dell’introduzione di normative specifiche in materia di accessibilità. Per chi vive in condominio, l’abbattimento delle barriere architettoniche in condominio diventa ancora più complessa a causa della necessità di condividere decisioni e spese con gli altri condòmini. Una domanda ricorrente riguarda la ripartizione dei costi per l’abbattimento delle barriere architettoniche: esiste una legge che stabilisca che questi debbano essere interamente a carico del disabile che ne fa richiesta? La risposta richiede un’analisi approfondita della normativa vigente.

Abbattimento delle barriere architettoniche in condominio: cosa dice la legge?

L’articolo di riferimento per quanto riguarda l’abbattimento delle barriere architettoniche è la Legge n. 13/1989, che stabilisce le norme per favorire l’accessibilità negli edifici privati. In particolare, questa legge prevede:

• • Delibera assembleare: per l’installazione di opere destinate all’abbattimento delle barriere architettoniche (ad esempio, un ascensore o una rampa), è necessaria una delibera dell’assemblea condominiale. Tuttavia, la legge richiede una maggioranza ridotta rispetto alle delibere ordinarie, ossia la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresentino almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio.
  • Diritto di intervento individuale: se l’assemblea non approva l’intervento, la persona disabile (o chi ne ha la tutela) ha il diritto di realizzarlo a proprie spese, purché non ostacoli l’uso comune delle parti condominiali e non pregiudichi la stabilità o la sicurezza dell’edificio.

Ripartizione dei costi: obbligo o facoltà?

La normativa non impone che le spese per l’abbattimento delle barriere architettoniche siano automaticamente a carico del condòmino disabile. Tuttavia, il disabile può scegliere di sostenere personalmente le spese qualora l’assemblea condominiale non approvi l’intervento o non voglia accollarsi i costi. In tal caso, è importante sapere che il legislatore ha previsto strumenti fiscali per alleviare l’onere economico.

Le agevolazioni fiscali per il disabile

Come enunciato dall’Agenzia delle Entrate in tema di eliminazione delle barriere architettoniche, chi sostiene le spese per l’abbattimento delle barriere architettoniche può usufruire di importanti agevolazioni fiscali. Per i contribuenti che effettuano interventi per eliminare le barriere architettoniche, la normativa tributaria prevede diverse tipologie di agevolazioni:

• Detrazione Irpef del 50% delle spese sostenute fino al 31 dicembre 2024 (36% dopo questa data) per ristrutturazione edilizia dell’immobile, disciplinata dall’articolo 16-bis del Tuir (comma 1, lettera e).
• Detrazione del 75%, introdotta dalla legge di bilancio 2022 (legge n. 234/2021) ed estesa fino al 31 dicembre 2025 dalla legge di bilancio 2023 (legge n. 197/2022).
• Detrazione del Superbonus prevista per gli interventi “trainati”, se eseguiti congiuntamente a determinati interventi “trainanti”.

Detrazione Irpef del 50% per ristrutturazione edilizia

La detrazione Irpef pari al 50% delle spese sostenute fino al 31 dicembre 2024 (36% dopo questa data) è disciplinata dall’articolo 16-bis del Tuir (comma 1, lettera e). Questa agevolazione riguarda gli interventi di ristrutturazione edilizia per gli immobili.

Interventi ammessi

• Eliminazione delle barriere architettoniche, come l’installazione di ascensori e montacarichi
• Realizzazione di strumenti tecnologici per favorire la mobilità interna ed esterna delle persone con disabilità grave, ai sensi dell’art. 3, comma 3, della legge n. 104/1992

Limiti e condizioni

• • Detrazione al 50% per un importo massimo di 96.000 euro fino al 31 dicembre 2024
  • Detrazione al 36% per un importo massimo di 48.000 euro dal 1° gennaio 2025
  • Non cumulabile con la detrazione del 19% per spese sanitarie relative a mezzi di sollevamento
  • Non applicabile al semplice acquisto di strumenti o beni mobili, come telefoni o computer adattati

Detrazione del 75%

Introdotta dalla legge di bilancio 2022 (legge n. 234/2021) e prorogata fino al 31 dicembre 2025 dalla legge di bilancio 2023 (legge n. 197/2022), questa agevolazione prevede una detrazione d’imposta del 75% delle spese documentate sostenute per interventi finalizzati al superamento e all’eliminazione delle barriere architettoniche.

Importo massimo detraibile

• 50.000 euro per edifici unifamiliari o unità immobiliari indipendenti
• 40.000 euro per edifici da 2 a 8 unità immobiliari, moltiplicati per il numero di unità
• 30.000 euro per edifici con più di 8 unità immobiliari, moltiplicati per il numero di unità

Altre caratteristiche

• • Ripartizione della detrazione in 5 quote annuali di pari importo
  • Interventi conformi al decreto del Ministro dei lavori pubblici n. 236/1989
  • Ammessi interventi di automazione degli impianti e smaltimento dei materiali sostituiti

Opzioni alternative

In alternativa alla detrazione, è possibile optare per:

• • Cessione del credito d’imposta
  • Contributo sotto forma di sconto in fattura
  • Detrazione Superbonus per interventi “trainati”

Gli interventi per l’eliminazione delle barriere architettoniche possono rientrare nel Superbonus se effettuati come interventi “trainati” in concomitanza con interventi “trainanti” di efficienza energetica o antisismici.

Requisiti

• • Conformità al decreto del Ministro dei lavori pubblici n. 236/1989
  • Conclusione degli interventi “trainati”

Opzioni alternative

Anche in questo caso, è possibile optare per:

• • Cessione del credito d’imposta
  • Contributo sotto forma di sconto in fattura

Il ruolo dell’assemblea condominiale nell’abbattimento delle barriere architettoniche in condominio

In un contesto condominiale, è fondamentale capire come si deve procedere per deliberare gli interventi di abbattimento delle barriere architettoniche e come ripartire i costi:

Approvazione dell’intervento: l’assemblea condominiale deve essere convocata per discutere l’intervento proposto. Se si raggiunge la maggioranza necessaria, le spese vengono ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione approvata.

Mancata approvazione: se l’assemblea non approva l’intervento, il condòmino disabile può procedere autonomamente, sostenendo le spese a proprio carico. In tal caso, non è prevista una ripartizione con gli altri condòmini.

Casi pratici e giurisprudenza

La giurisprudenza italiana è intervenuta più volte per chiarire situazioni di conflitto in materia di abbattimento delle barriere architettoniche. Ecco alcuni principi consolidati:

Prevalenza del diritto all’accessibilità:
La Corte di Cassazione ha ribadito che il diritto all’abbattimento delle barriere architettoniche prevale sul dissenso dei condòmini, purché l’opera non renda inservibile una parte comune o non comprometta la stabilità e la sicurezza dell’edificio.

Uso esclusivo e spese:
Se l’intervento è realizzato per uso esclusivo del disabile (ad esempio, un ascensore che serve solo alcuni piani), le spese possono essere addebitate solo ai beneficiari, salvo diversa decisione dell’assemblea.

Innovazioni gravose o voluttuarie:
Secondo l’articolo 1121 del Codice Civile, i condomini che non traggono utilità dall’opera possono sottrarsi al pagamento, ma non possono impedire la realizzazione dell’intervento.

Come procedere in pratica?

Se sei un condòmino disabile o un condòmino alle prese con la richiesta di abbattimento delle barriere architettoniche, segui questi passi:

Valutazione tecnica:
Rivolgiti a un professionista per redigere un progetto che includa i costi stimati e le modalità di intervento.

Convocazione dell’assemblea:
Presenta il progetto in assemblea, illustrando i benefici dell’intervento e le eventuali agevolazioni fiscali disponibili.

Delibera:
Se l’assemblea approva l’intervento, l’amministratore procederà con l’esecuzione delle opere e la ripartizione delle spese.

Intervento individuale:
Se l’assemblea non approva, il disabile può procedere autonomamente, assicurandosi di rispettare i requisiti di legge e comunicando le proprie intenzioni all’amministratore.

Non esiste una norma che obblighi il disabile a sostenere interamente le spese per l’abbattimento delle barriere architettoniche in condominio. Tuttavia, qualora decida di farlo per superare l’opposizione dell’assemblea, può avvalersi di numerosi strumenti fiscali che rendono l’intervento più accessibile dal punto di vista economico. La collaborazione tra condòmini e una corretta gestione delle procedure assembleari possono contribuire a creare un ambiente inclusivo e rispettoso delle esigenze di tutti.

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