03 Lug Proprietario e affittuario in condominio: chi paga le spese condominiali? (Tabella Scaricabile)

Qual è la corretta gestione del rapporto tra proprietario e affittuario di un immobile condominiale, sia esso un appartamento o un locale commerciale? Quali sono i diritti e i doveri dell’una e dell’altra parte? Ci capita di frequente di ascoltare delle testimonianze in merito a rapporti turbolenti tra proprietario e affittuario in condominio, soprattutto sull’aspetto relativo al pagamento delle spese dell’appartamento/locale o delle spese condominiali, quest’ultime ripartite in base alle tabelle millesimali. Nel secondo caso ci riferiamo, ovviamente, alle spese condominiali che riguardano le aree comuni del condominio, ossia le spese di gestione ordinaria, le spese di gestione straordinaria, le spese per l’amministratore, le spese per i servizi, le spese per l’assicurazione e la tassa dei rifiuti. Di norma, l’onere grava sul proprietario, ma bisogna fare dei distinguo in base alla situazione e all’eventuale tipologia di contratto. Il proprietario di un immobile condominiale, infatti, potrebbe stipulare un contratto con una terza parte:

• Contratto di comodato: le spese condominiali restano a carico del comodante, ovvero del proprietario.
• Contratto di locazione: le spese di gestione straordinaria sono a carico del locatario mentre quelle di gestione ordinaria spettano all’inquilino, sebbene il contratto può prevedere anche una diversa ripartizione delle spese, previo accordi.
• Usufrutto: l’amministratore di condominio può rivalersi sia sull’usufruttuario che sul nudo proprietario.
• Leasing: il pagamento delle spese condominiali grava interamente sul concedente, il proprietario.
• Assegnazione della casa al coniuge: in caso di separazione, se l’immobile è di proprietà di un solo coniuge, le spese ordinarie gravano sul coniuge assegnatario in qualità di fruitore dei beni comuni, mentre le spese straordinarie continuano a gravare sul coniuge proprietario.

Per quanto ci riguarda, una gestione limpida e senza stress del rapporto tra affittuario e proprietario non è solo consigliabile: è fondamentale. Quando si parla di affitto, infatti, avere bene in mente i diritti e i doveri dell’inquilino e del proprietario di casa è il primo passo per stabilire un rapporto proficuo e pacifico. Alla base dell’accordo tra le due parti, come in qualunque trattativa, arriva in soccorso il contratto stipulato, che elenca le condizioni d’uso dell’immobile, il pagamento dei canoni d’affitto e del condominio, la partecipazione all’assemblea, il rimborso delle spese di ordinaria e straordinaria amministrazione. Per fugare ogni dubbio, quindi, basterebbe fare riferimento al contratto e alla legge (il riferimento normativo va ricercato negli articoli 1123, 1124, 1125 e 1126 del codice civile mentre l’art. 9, legge 392/78 sull’equo canone mette a disposizione di proprietari e inquilini una tabella per la ripartizione degli oneri accessori). Eppure, la confusione resta sempre nell’aria, soprattutto quando si parla di contratto di locazione. Ed è per questo che sono nate diverse associazioni a tutela dei proprietari e degli affittuari e, con esse, delle tabelle concordate che specificano nero su bianco gli oneri dovuti dall’una e dall’altra parte. In questo articolo cercheremo di fare chiarezza, riportando le informazioni salienti in merito alle dinamiche, ai diritti e ai doveri del proprietario e dell’affittuario di un immobile condominiale.

Il contratto di locazione

Come abbiamo detto, nel caso di contratto di locazione di un bene immobile situato all’interno di un condominio, il soggetto obbligato nei confronti del condominio stesso è il locatore, cioè il proprietario. Il contratto di locazione deve essere registrato entro 30 giorni dal locatore/proprietario, il quale dovrà comunicare la registrazione al conduttore entro 60 giorni. L’inquilino va comunque ritenuto responsabile per l’eventuale inadempimento da parte del proprietario e, in caso di omessa registrazione della locazione, l’Agenzia delle Entrate potrà chiedere l’imposta evasa a tutte e due le parti del contratto nonché applicare delle sanzioni. Al momento della stipula, l’immobile deve essere considerato agibile con un certificato di agibilità. La sua mancanza non annulla il contratto, ma può costituire un motivo per la rescissione immediata da parte dell’affittuario.

Diritti e doveri dell’inquilino

Quando l’inquilino – affittuario, conduttore o locatario (cioè colui al quale, nel contratto di affitto, viene dato in locazione un bene produttivo, come un appartamento) – prende una casa in affitto, è tenuto a rispettare sia le regole previste dalla legge che dal contratto stipulato con il suo locatore, ovvero il proprietario dell’immobile. Vediamo in breve alcuni sui doveri e diritti:

• Oneri accessori: l’inquilino ha l’obbligo di effettuare la manutenzione ordinaria.
• L’inquilino ha il dovere di fornire il dovuto preavviso prima del recesso dal contratto.
• Pagamento dell’affitto e sfratto: a meno che non sia indicato diversamente, il ritardo massimo per pagare l’affitto al proprietario è di 20 giorni, sebbene la legge consenta all’inquilino di pagare anche dopo la notifica della citazione per sfratto di morosità.
• Pagamento delle spese di ordinaria amministrazione e “piccola manutenzione” (vedere in seguito).
• Comunicare al proprietario di casa la finalità di utilizzo dell’immobile e comunicare eventuali cambiamenti.
• Al termine del contratto, l’inquilino deve riconsegnare le chiavi dell’abitazione così come è stata trovata, cioè in buono stato e priva di danni.
• L’assemblea di condominio: secondo l’Art. 10, L. 392/1978: “il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni”.

Diritti e doveri del proprietario

Per quanto riguarda i diritti e i doveri del proprietario dell’immobile condominiale (locatore), invece, evidenziamo:

• Responsabilità: sia per il rispetto del regolamento condominiale che per i pagamenti – in caso di ritardi o mancati pagamenti – la responsabilità nei riguardi del condominio è del proprietario.
• Il diritto di richiedere i costi aggiuntivi in fase di avvio del contratto, come depositi cauzionali o anticipo che non può essere superiore a tre mensilità del canone.
• Il dovere di garantire al conduttore il pacifico godimento dell’immobile.
• L’obbligo di consegnare l’appartamento in buono stato di manutenzione e con gli adempimenti fiscali e legali in regola, come l’agibilità. Ricordiamo anche che  l’immobile deve essere privo di vizi o difetti che ne impediscano o diminuiscano l’idoneità al godimento da parte del conduttore).
• L’obbligo di mantenere l’immobile in uno stato idoneo a servire all’uso convenuto, con l’obbligo di provvedere alle necessarie riparazioni.
• Il pagamento delle spese di manutenzione straordinaria (vedere in seguito).

Chi paga le spese condominiali e chi paga le spese dell’appartamento?

Quando si parla di ripartizione delle spese condominiali tra inquilino e proprietario c’è spesso confusione. La suddivisione delle spese tra le due parti interessate può sembrare complessa, ma esistono dei punti di riferimento. L’articolo 1576 del codice civile dice:

“il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore”.

Oltre alla legge, che parla chiaro, vengono in aiuto come riferimento la nuova tabella redatta dalle associazioni a tutela dei proprietari immobiliari e degli inquilini del 2014, come la nuova tabella redatta da SOS consumatori, che per praticità riassume così:

“Il criterio generale è che l’installazione e sostituzione degli impianti di qualsiasi genere spettano sempre al proprietario, compresi gli adeguamenti a norme di legge. Diversamente manutenzione ordinaria, ispezioni e collaudi fanno carico all’inquilino, come pure tutte le spese di consumo. Questo sia per le parti comuni che per quel che riguarda l’appartamento locato. Una specifica norma rinvia, poi, per le voci non previste, direttamente alle disposizioni di legge. Il costo dell’Amministratore è sempre a carico del proprietario, mentre per il portiere la quota a carico dell’inquilino è del 90%, con il 10% per il proprietario. Nel caso in cui si decida di adottare solo il servizio di pulizia, l’intera spesa spetta invece a chi abita l’appartamento.”

Per facilitarti la comprensione, abbiamo preparato una tabella in cui abbiamo indicato la ripartizione di tutte le spese del condominio e dell’appartamento sostenute rispettivamente da proprietario e inquilino.

[SCARICA QUI LA TABELLA DELLA RIPARTIZIONE DELLE SPESE IN CONDOMINIO]

Quindi, chi paga le rate condominiali e che cosa si intende per “spese condominiali”?

Il primo criterio di carattere generale per suddividere le spese tra proprietario e inquilino è quello di individuare la tipologia di intervento. In linea di massima, il proprietario è tenuto a sostenere tutte le spese per la manutenzione straordinaria mentre l’inquilino deve provvedere ai piccoli interventi di manutenzione ordinaria. Le spese condominiali sono a carico del conduttore, ossia dell’inquilino, e comprendono i costi del servizio di pulizia, del funzionamento e della manutenzione dell’ascensore, della fornitura di acqua, di energia elettrica, nonché dell’eventuale condizionamento e riscaldamento delle parti in comune. Premesso che il locatore ha l’obbligo di consegnare l’abitazione in buono stato all’inquilino, tutti i costi di piccola manutenzione, come le spese dovute a riparazione causate dal normale deterioramento o uso del bene, sono a carico del conduttore. Fra queste si ricordano, a titolo d’esempio, le riparazioni degli impianti idrici o elettrici, degli apparecchi di servizio di riscaldamento o condizionamento, ma anche il mantenimento delle strutture e dei rivestimenti come pavimenti, pareti e soffitto. Gravano, invece, sul proprietario, i costi relativi a casi fortuiti, quindi le attività di manutenzione che si presentano per eventi non previsti ed imprevedibili, non evitabili attraverso le comuni opere di manutenzione ordinaria, ma anche quelle dovute alla vetustà del bene in oggetto. Ovviamente, spettano sempre al locatore anche tutte le eventuali opere di adeguamento dell’immobile alle normative vigenti. Qualora non sia determinabile l’origine della spesa, ossia se quest’ultima sia riconducibile alla fruizione o all’anzianità del bene, la normativa prevede che la competenza venga decisa in base all’uso dei locali. Se nemmeno in questo caso è possibile stabilire la competenza, allora, per legge, la spesa spetta al conduttore.

Come abbiamo visto, il pagamento delle quote ordinarie del condominio spetterebbe all’inquilino, ma è possibile, previo accordo tra locatore e conduttore, che sia il proprietario a pagare anche le rate del condominio. In generale, le spese ordinarie ricadono sull’affittuario mentre quelle straordinarie, sul proprietario di casa. Il nostro consiglio spassionato è quello di chiarire senza equivoci ogni passaggio contrattuale e ogni onere prima di stipulare il contratto. Può sembrare scontato, ma per esperienza possiamo affermare che l’incomprensione tra affittuario e proprietario è, ahinoi, largamente diffusa e motivo di grandi grattacapi.

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