30 Gen Chi paga le spese per la sanatoria dell’abuso privato in condominio?
Lo scorso 16 gennaio, su Il Sole 24 Ore, nella sezione L’Esperto risponde, è uscito un quesito molto interessante su un’annosa questione: chi si fa carico delle spese per la sanatoria dell’abuso privato in condominio? Un argomento scottante, soprattutto in tema di Superbonus 110% e delle varie agevolazioni fiscali edilizie. Il lettore ha posto una domanda che ci sentiamo ripetere spesso durante le nostre consulenze e che mette in luce la confusione collettiva sulle dinamiche del Superbonus:
Domanda. Un complesso residenziale è composto da due palazzine separate, una formata da tre appartamenti e l’altra da due. I cinque proprietari hanno formato un condominio, con amministratore esterno, per la gestione delle parti comuni. Il proprietario di un appartamento ha abusivamente trasformato una finestra in portafinestra. Per accedere al superbonus del 110 per cento, questa portafinestra abusiva è stata regolarizzata e l’amministratore ha ripartito la spesa della sanatoria fra tutti e cinque i condòmini, compresi quelli della palazzina non interessata dall’abuso. Chi deve pagare la spesa per la sanatoria? Il singolo proprietario o tutti i condòmini?
di Il Sole 24 Ore
Capita spesso in tema di agevolazioni fiscali così vantaggiose, come il Superbonus in condominio, di incappare in soluzioni che possono sfociare in veri e propri abusi edilizi. E questo è il caso della domanda posta dal lettore de Il Sole 24 Ore. Una premessa, però, è doverosa: la presenza di eventuali abusi edilizi nelle singole unità abitative non preclude mai l’accesso al Superbonus 110% e alle altre agevolazioni fiscali per interventi effettuati sulle parti comuni del condominio. In questo caso, l’abuso era stato compiuto in passato dal proprietario di una delle cinque unità abitative e per poter accedere al bonus, l’amministratore ha provveduto a regolamentare la portafinestra ripartendo così la spesa della sanatoria tra tutti i condòmini: niente di più sbagliato. A tal proposito l’esperto de Il Sole 24 Ore, infatti, risponde:
Risposta. Nel caso descritto dal quesito, la spesa per la sanatoria è a carico del condomino proprietario dell’unità immobiliare in cui è stato realizzato l’abuso, e non può in alcun caso gravare sugli altri condòmini. Semmai, l’autore dell’abuso può ritenersi responsabile nel caso in cui, per effetto di questo, gli altri non abbiano potuto accedere alle agevolazioni fiscali previste dalla legge.
La sanatoria di un abuso edilizio può avvenire se l’immobile è munito della doppia conformità. Cioè se la palazzina è stata costruita in accordo alle norme edilizie ed urbanistiche vigenti sia al momento della costruzione sia al momento di presentazione della domanda in sanatoria. Il responsabile dell’abuso, in questo caso il proprietario dell’immobile, può richiedere una SCIA in sanatoria pagando una sanzione che si aggira tra €516 e €5.164. La sanzione viene stabilita sulla base dell’aumento di valore conseguito dal bene a seguito degli interventi da sanare. Il responsabile deve inoltre presentare una domanda e una serie di allegati, come ad esempio degli elaborati progettuali previsti dalla normativa tecnica e delle attestazioni del titolo di legittimazione. Avviato il procedimento amministrativo della sanatoria, l’azione penale relativa alle violazioni edilizie verrà sospesa. Il rilascio del permesso estingue quindi i reati contravvenzionali previsti dalla normativa urbanistica vigente.
Queste spese per la sanatoria dell’abuso edilizio compiuto da un inquilino all’interno della propria unità abitativa devono essere sostenute dal condòmino proprietario della stessa unità immobiliare in cui è stato realizzato l’abuso. Le spese per la sanatoria dell’abuso edilizio non possono in alcun caso gravare sugli altri condòmini. C’è di più. Nel caso in cui neanche gli altri condomini abbiano potuto accedere alle agevolazioni fiscali a causa dell’illecito, il condòmino proprietario dell’unità immobiliare in cui è stato commesso l’abuso deve essere ritenuto responsabile.
Non c’è dubbio che il primo passo da compiere per accedere alle agevolazioni fiscali edilizie per interventi di riqualificazione energetica, ristrutturazione, eco bonus, sisma bonus e superbonus 110% sia quello di assicurare la conformità edilizia dell’edificio oggetto di intervento. Occorre sempre verificare se l’immobile sia stato costruito in accordo alle norme urbanistiche e che non sia stato commesso nessun illecito o abuso edilizio in passato. Questo costituisce senz’altro il criterio di accesso alle agevolazioni fiscali, ma non quando l’illecito è stato compiuto all’interno delle parti private del condominio di cui il singolo proprietario ne è responsabile.
I vantaggi delle agevolazioni fiscali edilizie per interventi di riqualificazione energetica, ristrutturazione, eco bonus, sisma bonus e superbonus 110% sono molteplici e l’illecito di un privato non costituisce un problema per l’accesso al credito. Qui trovi il Bonus Verde 2023 e tutte le detrazioni previste per i condomini in ottica “green” e ti ricordiamo che dal 2023 parte la fase di transizione del Superbonus che da 110% va a 90%. Da quest’anno, infatti, l’agevolazione viene depotenziata con un sistema “a scalare”.
In questo momento di grande interesse da parte dei condomini verso le misure che rendono possibili molti interventi di riqualificazione immobiliare e di miglioramento energetico è importante conoscere tutti i criteri e le problematiche per poter accedere alle agevolazioni senza stress. Se vuoi evitare di ritrovarti alle prese con imprevisti legati ad abusi edilizi in condominio e vuoi conoscere i relativi obblighi che incombono sia sull’amministratore che sui condòmini, contatta Condominio No Stress: la prima consulenza è sempre gratuita.
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