27 Gen Conguaglio in condominio

Nel momento in cui esce questo articolo, l’avrai probabilmente già ricevuta. Parliamo della convocazione all’assemblea condominiale nella quale viene discussa l’approvazione del bilancio relativo all’anno di gestione appena terminato. 

Affrontiamo qui l’annoso tema del conguaglio da dover versare. Si tratta di quelle somme da pagare nel caso in cui non ci sia, a fine anno, la perfetta corrispondenza tra le spese previste e quelle effettivamente sostenute. Non solo, ma si parla di conguaglio anche quando ci sono dei condòmini che devono ricevere indietro quanto già versato in eccesso durante l’anno. 

Nel caso in cui le spese sostenute siano maggiori rispetto a quelle effettive, il conguaglio viene saldato attraverso la distribuzione della somma mancante fra tutti i condòmini che in base alle tabelle millesimali, saranno in credito.

Ricordiamo, secondo quanto stabilito dalla sentenza del Tribunale Salerno sez. I, 23/06/2009, che “l’assemblea di condominio, finché non raggiunge il consenso per all’approvazione delle tabelle millesimali, può adottare, anche a maggioranza, in via provvisoria e salvo conguaglio, un criterio di ripartizione della singola spesa, in maniera da consentire il versamento dei contributi a titolo di acconto, ma non invece approvare a maggioranza tabelle millesimali, che si definiscano provvisorie, e che valgano piuttosto a distribuire tra i condomini in futuro, e per un numero indeterminato di delibere, il carico delle spese e la misura del diritto di partecipazione alla espressione della volontà assembleare”.

Ma c’è anche la probabilità che i condòmini siano in debito rispetto alle spese: a quel punto sarà necessario versare ulteriori soldi rispetto ai previsti inizialmente.

Che cos’è il conguaglio e il suo funzionamento

Come abbiamo appena visto, quando c’è una differenza tra le entrate e le uscite o si verifica il caso in cui i condòmini abbiano versato più soldi rispetto a quanto avrebbero dovuto, ecco che si parla di conguaglio. In termini semplici, dunque ci si riferisce ad un’operazione contabile che ha lo scopo di risolvere una situazione di disavanzo economico e nasce dal rapporto tra il bilancio preventivo e il bilancio consuntivo.

È nel bilancio preventivo che l’amministratore di condominio redige una stima delle spese previste per la manutenzione dello stabile. 

Si tratta di una stima che acquisisce carattere definitivo una volta che a fine anno, viene presentato il bilancio consuntivo in cui saranno palesate le spese sostenute durante tutta la gestione annuale.

Ma cosa si intende per “gestione annuale”? Si intende l’anno solare che va dal 1° gennaio al 31 dicembre, o ad un altro periodo, sempre della durata di un anno (ad esempio, dal 1° giugno al 30 maggio o dal 1° ottobre al 30 settembre).

Abbiamo menzionato le spese condominiali presenti nel bilancio. Specifichiamo meglio di cosa si tratta: sono tutte quelle spese che, generalmente (variano di volta in volta), riguardano il consumo di acqua, il riscaldamento, le spese di manutenzione delle scale e dell’ascensore e tutti gli interventi relativi ai servizi comuni di cui l’unico a farsi carico è sempre il proprietario dell’immobile.

Immobile in affitto: chi paga il conguaglio?

Nel caso in cui l’appartamento è dato in affitto, sarà l’inquilino a dover pagare il 90% delle spese ordinarie, mentre al proprietario spetterà il saldo della cifra totale.

A tal proposito il proprietario (locatore) può fare richiesta all’amministratore di scorporare la quota condominiale che deve essere pagata dall’inquilino (conduttore).

Quando l’inquilino si sottrae al pagamento della sua parte a risponderne è sempre il proprietario dell’appartamento che ha il compito di riscuotere la cifra dall’inadempiente e quindi provvedere a saldare tutte le spese condominiali.

La liquidazione deve avvenire entro 2 mesi dalla richiesta, pena l’eventuale risoluzione del contratto di locazione.

Se l’arrivo del conguaglio coincide con il termine del contratto d’affitto, l’ex inquilino dovrà comunque pagare la somma che non ha pagato precedentemente al proprietario dell’immobile. Se non adempirà al pagamento, il proprietario potrà fare richiesta del decreto ingiuntivo. 

Quando l’appartamento viene locato in affitto ad un nuovo inquilino, il pagamento della morosità è sempre a carico del proprietario, il quale, quindi, non potrà chiedere la somma all’inquilino entrante.

Modalità di pagamento del conguaglio in caso di locazione

Sono prevalentemente due le strade percorribili: la prima è relativa al caso in cui l’inquilino versi la somma al proprietario che, a sua volta, la gira al condominio; la seconda riguarda la possibilità, da parte dell’inquilino di versare lui stesso la suddetta quota al condominio, perché autorizzato dall’assemblea.

Anche l’inquilino gode del diritto di prendere visione del bilancio  condominiale attraverso una richiesta che deve essere inoltrata entro 2 mesi tra l’istanza di saldo del conguaglio e il termine ultimo per il pagamento. 

A quel punto l’amministratore è tenuto a rispondere e se non lo farà, sarà diritto dell’inquilino rifiutarsi di saldare anche oltre i termini previsti, fino a che non riceverà risposta in merito a quel che ha richiesto.

Il condòmino moroso e il conguaglio condominiale

Succede, non così di rado, che la causa del disavanzo nel bilancio risieda nella morosità di un condòmino che non è in regola con il pagamento delle spese condominiali.

In tal caso può succedere che le somme non saldate dal condòmino vengano distribuite, secondo il volere dell’assemblea, dagli altri condòmini che quindi se ne prendono carico a tutti gli effetti. 

La soluzione più spesso adottata, invece, è quella della riscossione delle morosità da parte dell’assemblea al condòmino. Ad inviare il sollecito sarà lo stesso amministratore di condominio, il quale come ultima istanza, dovrà inviare una lettera di diffida e messa in mora, avvertendo il mancato pagatore che si passerà alle vie legali e agli avvocati.

Se il moroso continuerà a non saldare il debito, si vedrà recapitare, entro 6 mesi dall’approvazione del bilancio, un decreto ingiuntivo da parte di tutto il condominio.

È a quel punto che l’assemblea di condominio non avrà più alcun potere sulla questione e il decreto ingiuntivo sarà esecutivo, con o senza assenso da parte del condòmino moroso.

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