29 Apr Assemblea di condominio online: una svolta intelligente e salva tempo
L’ultimo anno, a causa del Covid 19, abbiamo vissuto un momento duro, pieno di sfide e incertezze, ma qui a Condominio No Stress ci piace essere positivi e vedere sempre il bicchiere mezzo pieno. All’inizio della pandemia abbiamo cercato di posticipare le assemblee condominiali, poi quando i tempi sono diventati troppo lunghi, abbiamo optato per l’unica soluzione possibile. La legislazione d’urgenza è quindi intervenuta offrendo la possibilità di svolgere le riunioni in videoconferenza.
Il via libera alle assemblee condominiali online: le prime normative
Il via libera alle assemblee condominiali online è arrivato con la legislazione d’urgenza che però presentava qualche falla legislativa. Sarà solo con l’intervento di modifica dell’art. 66 Disp. att. c.c., realizzato con l’art. 5-bis della legge n. 159 del 27 novembre 2020, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 300 dello scorso 3 dicembre 2020, il decreto legge n. 125/2020, che sarà fatta un po’ più di chiarezza.
Regolamentare una nuova modalità di svolgimento dell’assemblea di condominio, un organo così importante, sovrano e a cui sono affidati dei poteri normativi, non è cosa semplice. Infatti all’inizio dell’emergenza sanitaria il legislatore non aveva previsto alcune norme importanti per agevolare le assemblee in teleconferenza, dimostrando una scarsa attenzione al problema dell’adeguamento normativo alla nuova realtà tecnologica del mondo condominiale.
Successivamente, a seguito delle sollecitazioni di giuristi, organi di stampa e associazioni di categoria, il legislatore ha cercato di disciplinare meglio le assemblee condominiali in streaming. In sede di conversione del D.L. n. 34/2020 (c.d. decreto Rilancio), ad opera della l. n. 77/2020 è fallito però un altro tentativo di introdurre una norma specifica.
I punti salienti da tutelare durante le assemblee online
Indipendentemente da quanto stabilisce la normativa, occorre più che mai prudenza da parte dell’amministratore di condominio nel maneggiare questo nuovo strumento e, in ogni caso, spetta a questa figura l’obbligo di tutelare i passaggi più importanti che garantiscano un corretto e trasparente svolgimento della riunione, come:
• la corretta identificazione di ogni singolo partecipante all’assemblea;
• la possibilità per tutti i partecipanti di prendere la parola ed intervenire;
• la possibilità di esprimere il proprio voto o di astenersi;
• la possibilità di registrare l’assemblea, nel suo intero svolgimento;
• a tal fine il segretario nominato dall’assemblea deve provvedere alla contestuale stesura del verbale, da inviare in via telematica per conoscenza, a tutti i condomini.
La nuova disposizione del Decreto Rilancio attirò molte critiche negative in quanto aveva subordinato il regolare svolgimento delle riunioni telematiche all’unanimità dei consensi dei condomini, notoriamente difficile da ottenere. Quindi si è giunti all’ultima versione, il Decreto Agosto, appositamente riveduta e corretta che però presenta ancora qualche limitazione. Il rischio infatti è quello che eventuali vizi nella convocazione e nello svolgimento delle assemblee on-line si traducano in altrettanti difetti di legittimità delle deliberazioni adottate durante l’assemblea.
Cosa stabilisce il decreto attuale in tema di assemblee online?
Vediamo le norme per consentire le assemblee condominiali in teleconferenza, approvate con la conversione del Decreto Agosto.
In sede di conversione del D.L. 104 del 14 agosto 2020 (c.d. decreto agosto, recante “Misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia”) è stato approvato, dalla legge di conversione 13 ottobre 2020, n. 126 – pubblicata nella Gazzetta ufficiale 253 del 13 ottobre 2020, s.o. n. 37/L, ed entrata in vigore il giorno successivo (ossia il 14 ottobre 2020) l’emendamento posto al comma 1-bis dell’art. 63 che ha previsto modifiche per l’art 66 disp. att. c.c sopra visto. L’articolo è stato ulteriormente modificato in sede di approvazione (avvenuta il 25 novembre) della legge di conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 7 ottobre 2020, n. 125 (relativo alle misure urgenti connesse con la proroga della dichiarazione dello stato di emergenza epidemiologica da Covid-19 e per la continuità operativa del sistema di allerta Covid, nonché per l’attuazione della direttiva (UE) 2020/739 del 3 giugno 2020).
Attualmente, quindi, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza (comma 6, art 66 disp. att. c.c.). anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, ma è necessario seguire degli accorgimenti:
• L’amministratore deve ottenere il consenso prima della riunione della maggioranza dei condomini (maggioranza delle teste).
• L’avviso di convocazione (predisposto dall’amministratore) deve indicare la piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione (Zoom, Meet, etc.) l’ora e, anche se il legislatore lo ha omesso, la data della riunione.
• L’obbligo del verbale che deve essere redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente e verrà poi trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione (comma 6, art. 66 disp. att. c.c.): consegna a mano, fax, posta elettronica certificata o raccomandata.
Attenzione!
Il nuovo comma 6 dell’articolo 66 disp. att. c.c. impone la sottoscrizione del verbale da parte del presidente dell’adunanza e la mancata osservanza di questa regola, in base all’articolo 1137 c.c, potrebbe rendere la delibera annullabile.
Il regolamento di condominio dovrebbe diventare lo strumento cardine per la convocazione e la gestione dell’assemblea on-line, evitando il ricorso al previo assenso dei condomini, regolamentando quindi tutte le fasi.
La modifica dell’art. 66 disp. att. c.c., da questo punto di vista, avrebbe quindi semplicemente sbloccato la possibilità di svolgere a distanza la prima riunione condominiale nella quale procedere a istituzionalizzare, a livello regolamentare, la possibilità di svolgimento delle assemblee da remoto. Con la nuova formulazione dell’articolo però non sono fornite ulteriori indicazioni su come calcolare la maggioranza e altri dettagli importanti che restano ancora non regolamentati.
Assemblea online sì o assemblea online no?
Ciò che è certo è che la legge ora prevede la possibilità di effettuare le assemblee di condominio anche online. Tuttavia i dubbi e le difficoltà sul loro svolgimento in via telematica sono ancora tanti e la legislazione dovrebbe formulare una regola più chiara, che non lasci spazio a interpretazioni. Come abbiamo detto, la tecnologia ci è venuta in soccorso in un momento di difficoltà, ma ha dimostrato l’efficienza di una modalità nuova e rapida per effettuare l’assemblea di condominio. Tale modalità è stata finora poco sfruttata, ma noi guardiamo al futuro, così abbiamo integrato nei nostri Pacchetti No Stress un applicativo web interno dove è possibile svolgere anche le assemblee virtuali.
Tra le piattaforme, a nostro avviso migliori, consigliamo In Assemblea e Tu-in.
Condomino No Stress è al 100% favorevole a questa nuova modalità digitale che permetterebbe di comprimere i tempi e rendere più snelle le attività condominiali. Crediamo che ogni condominio dovrebbe valutare la possibilità di svolgere da remoto quante più attività possibili, ovviamente adottando degli strumenti digitali di facile utilizzo per tutti; delle soluzioni sicure che tutelano la privacy e la sicurezza delle persone e, in fase di assemblea, che garantiscono il corretto svolgimento delle votazioni e delle delibere. Crediamo che l’amministratore di condominio abbia l’obbligo di familiarizzare con la tecnologia per offrire ai condòmini delle soluzioni informatiche intelligenti, di facile utilizzo e salva tempo.
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