27 Nov Codice fiscale e partita IVA del condominio: cosa sapere (senza mal di testa)

Hai mai notato che nei documenti del tuo condominio compare un codice fiscale? No, non è un errore del commercialista o dell’amministratore: anche il condominio, pur non essendo una persona o un’azienda, ha un suo codice fiscale tutto suo. In effetti, la legge considera il condominio come un ente di gestione: una sorta di “mini-organizzazione” che amministra le parti comuni (scale, giardino, ascensore, tetto, ecc.) e può avere alcuni obblighi fiscali. Ma attenzione: questo non significa automaticamente che il condominio debba avere anche una partita IVA. Vediamo insieme quando serve davvero, chi la apre e cosa comporta.

Codice fiscale e partita IVA del condominio: cosa sapere

Codice fiscale sì, ma partita IVA… dipende! In generale, il condominio non ha bisogno della partita IVA. Perché? Semplice: non svolge un’attività commerciale. Il condominio non vende nulla, non offre servizi: paga le imprese che lavorano per lui (l’elettricista, la ditta di pulizie, la manutenzione dell’ascensore, ecc.) e basta. In questi casi, l’IVA la applicano i fornitori nelle loro fatture, e il condominio (cioè noi condòmini) la paga come consumatore finale, senza dover fare nulla di più.

Quando cambia tutto: il condominio che produce reddito

La musica cambia se il condominio inizia a generare ricavi, anche piccoli. L’esempio più comune? I pannelli fotovoltaici sul tetto.

• Se l’energia prodotta serve solo al fabbisogno del condominio → niente partita IVA, tutto resta come prima.
• Se invece si vende l’energia in eccesso al GSE (Gestore dei Servizi Energetici) → allora le cose cambiano.

In questo caso, anche se in piccolo, il condominio sta vendendo energia. E per il Fisco, questa è un’attività economica a tutti gli effetti.

Piccoli o grandi impianti: ecco la differenza

Non tutti i condomini con pannelli solari devono correre all’Agenzia delle Entrate. La regola principale è legata alla potenza dell’impianto e al modo in cui viene gestita l’energia:

Impianto fino a 20 kW:
Se si vende solo l’energia “in più” rispetto a quella consumata, non serve aprire la partita IVA. I proventi si considerano “redditi diversi” e vengono divisi tra i condòmini in base ai millesimi di proprietà (e poi dichiarati singolarmente).

Impianto sopra i 20 kW (oppure più piccolo, ma con cessione totale dell’energia):
Qui sì, il condominio è considerato come una società di fatto che produce e vende energia. Deve quindi aprire la partita IVA e rispettare tutti gli obblighi fiscali: fatture, registri, dichiarazioni IVA, ecc.

Altri casi (meno comuni) in cui serve la partita IVA

Oltre al fotovoltaico, ci sono altre situazioni in cui il condominio può essere considerato “attivo” dal punto di vista fiscale. Ad esempio:

• affitta spazi pubblicitari su un muro o sul tetto;
• concede in affitto impianti sportivi condominiali (piscina, campi da tennis, palestra) in modo organizzato e continuativo;
• gestisce in modo abituale un’attività che genera entrate regolari.

Se invece si tratta di attività occasionali (come affittare una sala una volta all’anno per un evento), non serve la partita IVA. In quel caso i guadagni si considerano ancora “redditi diversi”.

E i guadagni? Come vengono gestiti

Una domanda che molti si fanno: “Ma quei soldi che arrivano al condominio, che fine fanno?” Non si trasformano in utili come in un’azienda. Se si tratta di attività occasionale, i proventi vengono ripartiti tra i condòmini e ciascuno li dichiara nel proprio 730. Se invece l’attività è abituale e c’è la partita IVA, i ricavi restano nel bilancio condominiale: possono servire per coprire spese comuni o ridurre le quote, ma non vengono distribuiti come guadagni personali.

Chi apre la partita IVA del condominio

Niente panico: non deve farlo il singolo condòmino. Il compito spetta all’amministratore o amministratrice, come previsto dall’art. 1130 del Codice Civile.

In pratica, è lui o lei che deve:

• chiedere l’apertura della partita IVA all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dall’inizio dell’attività economica;
• gestire tutta la contabilità IVA (fatture, registri, liquidazioni, dichiarazioni);
• versare le imposte e conservare la documentazione.

Curiosità: quando il condominio vende energia al GSE, il gestore applica una ritenuta del 4% sull’importo della fattura. Anche questo va registrato e riportato nel rendiconto annuale.

In breve (promesso!)

• Nessuna attività economica → niente partita IVA.
• Impianto fotovoltaico fino a 20 kW → no partita IVA, ma i ricavi vanno dichiarati dai singoli condòmini.
• Impianto più grande o vendita totale → serve la partita IVA.
• Affitti o concessioni continuative → serve la partita IVA.
• Attività occasionali → no partita IVA, ma redditi tassati individualmente.

Insomma, il condominio non deve preoccuparsi della partita IVA finché si limita alla gestione ordinaria. Ma se inizia a produrre o vendere qualcosa – energia, spazi o servizi – allora entra nel campo delle attività economiche, con tutto ciò che ne consegue. In questi casi, niente paura: sarà l’amministratore a occuparsi delle pratiche fiscali, assicurandosi che tutto sia in regola.
E tu come condòmino potrai continuare a occuparti di cose più piacevoli… come decidere il colore delle ringhiere o la prossima riunione condominiale!

Contattaci se vuoi scoprire come gestire al meglio gli adempimenti fiscali del tuo condominio e capire se serve davvero la partita IVA.